Современность в истории: как в Москве реконструируют доходные дома

Эксперты рассказали, как переделывают доходные дома в столице и сколько это стоит. Чаще всего такие здания после реставрации превращают в элитные ЖК

В России доходные дома начали строить во времена правления императрицы Елизаветы Петровны, а в столице они стали появляться в конце XVIII века. Возведение доходных домов оказалось весьма выгодным, так как квартиры, расположенные в них, сдавались в аренду. К 1911 году в Москве было построено около 3 тыс. таких домов высотой от пяти до семи этажей, они составляли 40% всего жилья столицы. После революции 1917 года доходные дома были национализированы, а квартиры в них стали коммунальными.

Сотни доходных домов сохранились до наших дней, и сегодня столичные власти совместно с инвесторами активно занимаются реконструкцией и редевелопментом таких построек. Рассказываем, где они расположены, во что их переделывают и сколько это стоит.

Что такое доходный дом

Доходные дома представляли собой многоуровневые жилые здания, построенные для сдачи жилья в аренду. Как правило, в таких домах однородные по планировке квартиры, которые группируются вокруг лестничных клеток, коридоров и галерей. Близко стоящие или сблокированные дома образовывали двор-колодец. На первых этажах часто располагались магазины, столовые и прачечные. Для фасадов характерно вертикальное членение, а лепнина и различные декоративные элементы украшали лицевую часть здания.

Строили их очень состоятельные люди, в основном частные предприниматели, благотворительные общества, а иногда архитекторы сами для себя. Квартиры в таких зданиях классифицировались как богатые, средней руки, дешевые и бесплатные — последние предназначались для малоимущих и содержались за счет средств городского бюджета и меценатов. Стоимость аренды составляла от 5 до 100 руб. в месяц.

От Тверской до Якиманки

Большинство бывших доходных домов расположено внутри Садового кольца. Объекты, представляющие историческую ценность, находятся в престижных районах — Тверском, Хамовниках, Замоскворечье, на Остоженке, Патриарших прудах, Якиманке, Арбате и Пресне. Некоторые из таких строений являются памятниками архитектуры, среди них «дом со зверями» на Чистопрудном и дом Бочаровых на Гоголевском бульваре, дом Елисеева на Тверской, дом Лебедева на Садовой-Каретной улице и десятки других подобных объектов.

Часть этих исторических зданий превратили в дома-музеи. Например, в Борисо-Глебовском переулке расположен дом Марины Цветаевой, а на Старом Арбате музей-квартира А. Пушкина и Дом актера. Существует также множество доходных домов, которые не представляют культурной и исторической ценности, а имена архитекторов, которые их возводили неизвестны. В них зачастую располагаются офисы, магазины и объекты стрит-ретейла.

Из доходного в клубный

Изначально в доходных домах были квартиры, поэтому чаще всего такие здания реконструируют и превращают в клубные дома. Они пользуются большой популярностью, так как расположены в удобных локациях старой Москвы с хорошо развитой инфраструктурой.

Сейчас на элитном рынке новостроек столицы представлено достаточно большое количество клубных домов – реконструкций бывших доходных, отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. «Например, один из современных клубных домов на Плющихе — это бывший доходный дом, возведенный по проекту архитектора В. Шауба в 1903 году, другой элитный комплекс на Чистых прудах — бывший доходный дом Цыплаковых. Среди элитных новостроек, в рамках реконструкции которых происходит восстановление первоначального облика, — комплекс апартаментов на Большой Дмитровке — в него войдут здание бывшего доходного дома купца Алексея Михайлова, построенное в 1912 году по проекту А. Эрихсона, и два новых особняка. Некоторые доходные дома используются по коммерческому назначению. Например, доходный дом Фирсановой реконструирован в медицинский центр», — рассказывает Шибаев.

Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости в столице насчитывается порядка десяти жилых комплексов с активными продажами в реконструируемых бывших доходных домах, поясняет исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International Амель Джеррудди. По ее словам, в общей сложности в реализации в них находится около 120 квартир и апартаментов.

Как и за сколько

Стоимость реконструкции бывших доходных домов, представляющих культурную и историческую ценность, выше, чем затраты на новое строительство, и составляет примерно 150–200 тыс. руб. за «квадрат». В первом случае статус накладывает определенные ограничения на процесс реконструкции, к которым относится, например, сохранение фасада и отдельных элементов здания, представляющих историческую ценность, уточняет Джеррудди. По ее словам, в доходных домах, которые не являются объектами культурного наследия и не имеют исторической ценности, возможен более масштабный редевелопмент. «Для объектов, в которых историческую ценность представляют отдельные части, например, фундамент, первые этажи, фасад часть, возможно глобальное изменение проекта, которое связано с расширением полезной площади здания ради увеличения прибыли от продажи недвижимости», — подчеркивает эксперт компании Blackwood.

При реализации элитных проектов жилья в доходных домах 40% составляют различные конструктивные работы — достройка этажа, перегородки, кровли, замена лифтов, окон, отделка фасадов и благоустройство. Еще 60% приходится на финишную отделку помещений общего пользования и апартаментов, а также встроенную мебель — шкафы, кухни и бытовую технику.

Стоимость реконструкции доходного дома зависит не только от степени износа, но и от статуса здания, наличия обременений, необходимых коммуникаций, а также от потребительского класса и будущей концепции проекта, объясняет Шибаев. Время реконструкции также зависит от перечисленных выше факторов, но в среднем составляет от одного до двух лет, уточняет он.

Кейс: «Театральный Дом» в переулках Арбата

Фасад «Театрального Дома»

Одним из ярких примеров реконструкции таких зданий является бывший доходный дом на пересечении Поварской улицы, Мерзляковского и Хлебного переулков, который был построен по проекту русского архитектора Николая Струкова в конце XIX века.

Компания «Галс-Девелопмент» завершила его реставрацию и реконструкцию год назад. Теперь это историческое здание стало частью элитного проекта апартаментов «Театральный Дом».

Леонид Капров, старший вице-президент компании «Галс-Девелопмент»:
    
— Судьбу проекта, который позднее получил название «Театральный Дом», определила сама история. На протяжении XVIII—XIX веков Поварская являлась одной из самых аристократических улиц Москвы, здесь жили представители многих знатных фамилий — Долгоруковы, Голицыны, Шереметевы, Волконские, поэтому с назначением объекта наша компания определилась сразу. Несмотря на всю сложность реализации — реконструкция фасадов XIX — начала XX века, отсутствие строительной площадки как таковой и подъездов к ней (мы возводили здание частями в ограниченном пространстве между Мерзляковским, Хлебным переулками и Поварской улицей), — мы понимали, что отдача будет гораздо выше вложенных усилий.

Фасады с подсветкой

Элитный проект «Театральный Дом» включает и реставрацию фасадов, и элементы нового строительства. Жилой ансамбль состоит из восьми секций высотой от четырех до семи этажей, которые объединены подземным паркингом на 283 машино-места. В комплексе общей площадью около 40 тыс. кв. м расположено 129 апартаментов от 67 до 270 «квадратов». Апартаменты на верхних этажах имеют открытые террасы.

Вид на двор дома

Павел Андреев, главный архитектор проекта «Театральный Дом»:

— Главные фасады комплекса изначально имели классицистическую основу. Мы не могли себе позволить привносить что-то в их облик, иначе это противоречило бы исторической правде. Поэтому постарались сохранить их первозданный вид. Фасады в дворовой части комплекса имеют элементы стиля модерн. Мы декорировали эти фасады, дополнили деталями, свойственными той эпохе, стараясь следовать необходимому принципу синтеза архитектуры и искусства.

Модерн, безусловно, связан с периодом капиталистической Москвы, он очень сильно проявился в облике доходных домов. И обращение к этому стилю в оформлении дворовых фасадов нашего комплекса объяснимо.

Детали фасада

Архитектурный проект разработал «Моспроект-2» им. М. В. Посохина. Сложные восстановительные работы позволили сохранить главные фасады бывшего доходного дома и воссоздать декоративные элементы. Отреставрированный особняк задал тон всему комплексу, корпуса которого, включая исторические, имеют черты неоклассики и модерна — наиболее популярных стилей в архитектуре доходных домов Москвы того времени.

Интерьер подъезда

Ольга Фрейман, дизайнер интерьеров:

— Стиль модерн достаточно сложен для интеграции в современный интерьер. Одно из главных его качеств — полная завершенность и самодостаточность. Интерьеры выполнялись с высочайшей степенью детализации — от общего замысла до дверной ручки по единому проекту. Сегодня многие восхищаются этим стилем и хотели бы привнести его в свои дома и квартиры. Обращение к модерну, конечно, вполне оправдано, если ваша квартира является частью исторического здания в этом стиле.

В современном подходе нужно выбрать один из двух путей. Первый предполагает максимально близкую имитацию стиля. Это значит, что проект интерьера должен быть выполнен по всем канонам. Но сегодня мало кто из дизайнеров готов к такой кропотливой работе, к тому же придется профессионально «спрятать» большинство современных достижений комфортного жилища, например телевизоры, музыкальную аппаратуру, кондиционеры и прочее. Процесс сложный, и если дизайнер упустит какие-то детали, интерьер может превратиться в слабое подражание.

Специально для этого здания были созданы художественные панно с характерными для модерна растительными и цветочными мотивами — они украшают фасады комплекса со стороны двора. Для каждого корпуса разработан индивидуальный рисунок, впоследствии выложенный на фризах из керамической глазурованной плитки. Стиль модерн проявляется и в других деталях: например, в оформлении ограждений для ниш, в которых спрятаны кондиционеры, подоконных и балконных решеток, карнизов, декоративных элементов над дверями подъездов. В декорировании входных групп использованы люстры из богемского стекла, дубовые двери с витражным остеклением, в отделке применялись натуральные материалы. Общественные зоны комплекса украшены репродукциями театральных афиш и картин ярких представителей стиля модерн в искусстве — Альфонса Мухи и Эдгара Дега.

Comments are closed.