Проекты на территории ржавого пояса Москвы остаются одними из наиболее привлекательных как для девелоперов, так и для покупателей: конкурентов в этих локациях зачастую просто нет
Проекты ревитализации бывших промышленных предприятий все собеседники «РБК-Недвижимости» называют заметными. «Не всегда эти работы можно считать успешными — было много ошибок, таких как неправильное использование потенциала территорий, пространства между зданиями или уничтожение исторического наследия промышленной архитектуры, — рассказывает старший научный сотрудник Музея Москвы Денис Ромодин. — Но мы увидели, как нельзя или, наоборот, можно преобразовать бывшие промышленные предприятия в центральной части города — и не просто преобразовать, но и сохранить наследие промышленной архитектуры так называемого кирпичного стиля конца XIX — начала XX века, сохранив дух и элементы истории места».
Первым опытом в середине 1990-х годов стала реконструкция бывших промышленных корпусов товарищества Московской Голутвинской мануфактуры, вспоминает Ромодин. Корпуса в кварталах, прилегающих к Якиманской набережной, построили по заказу купцов Истоминых по проектам архитектора Кашмана (1893 г.) и инженера-архитектора А. Калмыкова (1895 и 1899–1900 гг.); краснокирпичные здания были реконструированы и переоборудованы под офисы. На месте некоторых других построек бывшей мануфактуры в начале 2000-х годов возвели новые корпуса второй очереди — деловой центр и многоэтажный паркинг. Однако тогда интерес к промышленному историческому наследию был невысок, многие бывшие фабрики и заводы хаотично и стихийно превращались в бизнес-центры, об их внешнем облике и комплексной реконструкции территории особенно не заботились, надеясь на снос всех строений.
В нулевых появлялись новые проекты, которые стали затрагивать старейшие, уже не действующие промышленные объекты в центральной части Москвы, но сохранившие свое историческое архитектурное наследие. Так, корпуса бывшей ткацкой фабрики «Красная Роза» были изначально отданы дизайнерским студиям и бюро, рассказывает Денис Ромодин. Там разместился центр дизайна Artplay, позже на этой территории началась масштабная реконструкция по проекту архитектурного бюро С. Киселева, а центр дизайна переехал на территорию бывшего приборостроительного завода «Манометр» в Сыромятниках. «Это была первая попытка применить зарубежный опыт, когда бывшие цеха предприятий отдаются дизайнерским бюро — получив дешевые, но интересные площадки в центре города, дизайнеры преобразовывали зачастую заброшенную или депрессивную промышленную территорию», — сообщает Ромодин.
Вид на бывшую кондитерскую фабрику «Красный Октябрь»/ТАСС
Самым же известным, но временным проектом конца 2000-х годов эксперты называют бывшую кондитерскую фабрику «Красный Октябрь», разместившую в своих корпусах «Стрелку», многочисленные дизайнерские бюро, редакции СМИ, клубы и рестораны. «Все эти учреждения находились в освободившихся помещениях в качестве временных, последние два кризиса вынудили собственников сохранить такой формат, хотя и был подготовлен проект реконструкции территории под жилой комплекс», — поясняет Ромодин. В S. A. Ricci соглашаются: на «Красном Октябре» централизованного редевелопмента не получилось именно потому, что разные собственники стали менять и развивать свои площади самостоятельно, иногда с минимальными вложениями, что и пришлось по вкусу креативному бизнесу.
По оценкам основателя и генерального директора архитектурной студии IND Architects Амира Идиатулина, сейчас промзоны занимают около 17% территории Москвы и сосредоточены в основном недалеко от МЦК, где плотность застройки низкая. Идиатулин говорит о двух основных сценариях развития промзон в Москве: «Либо девелопер работает со старыми стенами, приспосабливая их под новые функции, дополняя новыми объемами — как это было с бывшей кондитерской фабрикой «Большевик» (иногда сохраняют лишь часть зданий или какой-то элемент, если он под охраной), либо работает на образ нового проекта (например, при комплексном освоении территории завода «Каучук» в Хамовниках был сохранен фасад здания заводоуправления по проекту архитектора Романа Клейна), либо же индустриальные постройки сносят и строят объект с нуля — в основном это происходит, если инвестору необходимо создать большую плотность на осваиваемой территории, а исторически застройка московских промзон рыхлая, нередко хаотичная».
Оттенки серого
На конец нулевых годов пришелся период бума редевелопмента серых (или ржавых) зон в Москве, вспоминает основатель и генеральный директор GAFA Architects Григориос Гавалидис. Директор департамента девелопмента KR Propeties Александр Подусков называет судьбу бывших фабрик и заводов неоднозначной. «Многие здания были снесены, но при этом появилось несколько кластеров, в которых фабричная архитектура максимально сохранена, приспособлена к современному использованию и частично дополнена современной архитектурой, — размышляет Подусков. — Именно эти проекты можно назвать фабриками XXI века. К ним относятся «Красная Роза» — бывшая текстильная фабрика «Красная Роза» сформирована в 1875 году французом Клавдием Осиповичем (Клод-Мари) Жиро; «Даниловская Мануфактура» — бывшая текстильная фабрика на берегу Москвы-реки рядом с Даниловским монастырем основана в 1867 году купцом первой гильдии Василием Ефремовичем Мещериным и выпускала широкий ассортимент товаров — от носовых платков до огромных ковров с батальными сценами».
Бизнес-центр «Фабрика Станиславского» функционирует с 2007 года, объект основан Алексеевыми. Купеческий род Алексеевых известен с середины XVIII века, состояние Алексеевы сделали на производстве золотой и серебряной канители — тонкой металлической нити, используемой для изготовления парадной одежды, мундиров и церковного облачения». «Но в основном фабрики и заводы переделываются в объекты коммерческой недвижимости, а именно в офисные центры с торгово-сервисной инфраструктурой на первых этажах, — констатирует генеральный директор S. A. Ricci Александр Морозов. — Все помнят, что «Даниловская Мануфактура» или «Луч» были переделаны в современные бизнес-парки класса В+. «Красная Роза» в начале своего развития поступила так же, но позже отдельные лоты подверглись тотальному редевелопменту, который фактически стал новым строительством».
Клубный дом Sinatra/Glincom
Девелоперы не сразу, но стали рассматривать создание жилых резиденций в зданиях бывших фабрик, поддерживает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills Анатолий Довгань. «Интересно, что чаще всего в центре города реконструировали и реставрировали здания, архитектором которых был Роман Клейн, — рассказывает эксперт. — Например, бывший торговый дом Депре на Петровском бульваре, 17/1. Одноэтажное здание в стиле модерн было построено в 1899–1902 годах для торгового дома К. Ф. Депре, официального поставщика вин для императорского двора; до революции здесь находился фирменный магазин предприятия, а в советские годы — завод по розливу кавказских вин и коньяков «Самтрест». Ныне это клубный дом Depre на Петровском бульваре.
В свою очередь, здание складов и выставочных сооружений торгового дома «Мюр и Мерилиз», официального поставщика императорского двора, в начале ХХ века считалось одним из самых передовых в техническом отношении, продолжает Анатолий Довгань. Постройка 1910-х годов, стилизованная под английскую готику, выполнена из металлических конструкций по проекту инженера Владимира Шухова и оснащена электрическими лифтами. В советские годы здесь располагался машиностроительный завод «Рассвет», один из корпусов которого в Столярном переулке, 3, реконструирован под проект с премиальными лофт-апартаментами. «Но есть примеры, когда промышленное предприятие сносится, а на его месте образуется пустырь и свалка. Так произошло с часовым заводом «Слава» на Ленинградском шоссе, — вздыхает Григориос Гавалидис. — Если на месте соседнего табачного завода «Ява» построили апартаменты бизнес-класса, то часовому заводу повезло значительно меньше и там уже много лет пустырь, обнесенный строительной сеткой».
Площадь свободы
Фабричные здания привлекают девелоперов, в первую очередь, как ценнейшие локации: абсолютно свободных участков до ТТК для нового строительства в Москве просто нет, сообщают в GLINCOM. «В то же время в центре Москвы сосредоточено немало промышленных объектов, которые никак не используются, — рассказывает бренд-директор ГК Insigma Ирина Кузнецова. — Город развивается, и по примеру европейских стран и США девелоперы успешно осваивают территории бывших заводов. Самые перспективные площадки в центральной части города превращаются в клубные резиденции, а ближе к ТКК популярны лофт-форматы».
По словам Александра Морозова, «фабричные» проекты в Москве развивали как собственники площадок, так специализирующиеся на редевелопменте компании. «На рынке существует узкий пул девелоперов, который специализируется именно в данном сегменте, — отмечает региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. — Это прежде всего KR Properties (проекты «Даниловская Мануфактура», Depre Loft, «Манхэттен Хаус», Rosa Rossa и «Студио 8»), Coldy (Loftec, Klein House, Tribeca, Co_Loft, Loft FM). Среди других девелоперов с проектами редевелопмента стоит отметить Stone Hedge (Art Residence, Tribeca), Vesper (Cloud Nine, St.Nickolas)». Девелопер, планирующий развитие элитной недвижимости в ЦАО, в любом случае будет иметь дело с реновацией территории, констатирует коммерческий директор GLINCOM Иван Татаринов, называя среди дополнительных плюсов «фабричных» проектов сравнительно небольшие объемы для освоения, редко превышающие 30 тыс. кв. м.
«С ними вообще предпочитают работать некрупные игроки рынка девелопмента, так как можно эффективно выстроить экономическую модель проекта и создать небольшой объем лотов для реализации, — поясняет эксперт. — Вообще, площадки бывших фабрик интересны по ряду причин: уже на этапе входа в проект они имеют на территории сформированный пул недвижимости, который может приносить арендный поток на первом этапе развития, с момента приобретения объекта до выхода девелопера на площадку, когда ведется подготовка, изыскания и проектирование. В этот период проект способен рефинансировать часть затрат девелопера на покупку в формате арендного бизнеса. Кроме того, такие площадки — залогопригодные активы, которые, как правило, приобретаются на заемные средства банков».
Жилой комплекс «Рассвет»/KR Properties
Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев основным критерием успешного проекта редевелопмента называет комплексность. «Например, «Зиларт» от Группы ЛСР на месте завода им. Лихачева, — убежден Шибаев. — Точечные же проекты (особенно площадью менее 5 тыс. кв. м) могут быть не так успешны и выпускать наименее ликвидные лоты». Идеальный вариант — когда на обновленной территории проектируется многофункциональная среда, создается город в городе, состоящий из жилых апартаментов, офисов, зон ретейла, кафе и ресторанов, соглашается Григориос Гавалидис. Так, в проекте «Парк Мира» (бывшая территория НИИ «Импульс») добротные кирпичные здания 1960–1980-х годов были перестроены без повышения этажности. В отличие от многих реноваций здесь не было знаковых исторических сооружений, что позволило полностью переформатировать здания, изменить их фасады и запрограммировать новую начинку, продолжает Гавалидис. Включение реновированных территорий бывших промзон в современную городскую ткань считает главной задачей и Амир Идиатулин.
«Есть ведь примеры очень качественно выполненных проектов, которые не вписаны пока полноценно в жизнь города, так как не созданы пешеходные и транспортные связи или объекту не хватает функций и территория бурлит жизнью в будни, но пустует в выходные дни, — поясняет Идиатулин. — Главный фокус в освоении промзон сейчас должен быть на многофункциональности, монофункция работает в современных реалиях плохо: должна быть синергия жилья, деловой функции, рекреации. Такой многофункциональный кластер сложился, например, в Савеловском районе — деловой и жилой МФК «Савеловский Сити» соседствует с творческими и рекреационными кластерами — «Флаконом» и «Хлебозаводом». Во многом эталонный пример переосмысления промышленной территории — фабрика Станиславского по проекту британцев Mc’Aslan and Partners: здесь хорошо обыграны исторические здания, деликатно добавлены новые элементы, заложен гармоничный набор функций — офисы и жилье дополнены культурной компонентой — театром — и выполнено отличное благоустройство территории, открытой городу».
Свое дело
Проект редевелопмента — это всегда «про память места», уверена Ирина Кузнецова. «Вне зависимости от рода деятельности, семейного положения и возраста покупателей объединяет интерес к тому или иному району: для кого-то это воспоминания о детстве, кто-то учился в этих местах или даже женился, — считает Кузнецова. — Например, многие из наших клиентов сегодня живут в старом фонде в любимом Замоскворечье и хотят получить больше комфорта, не
Впрочем, в компании отмечают, что покупатель премиальной недвижимости стал гораздо моложе: теперь это жилье привлекает талантливых и успешных специалистов, в том числе представителей IT-индустрии. Как правило, молодые семьи до 35 лет отдают предпочтение нестандартным эффектным форматам недвижимости, например апартаментам с патио или пентхаусам с эксплуатируемой кровлей, перечисляет Кузнецова. Кроме того, премиальное жилье также часто приобретается для подрастающих детей: как правило, это проекты в значимой для клиента локации и «нужного» статуса. Большинство покупателей жилья в deluxe-проектах в центре Москвы (в том числе с учетом редевелопмента) имеет еще и недвижимость за границей — до 75% клиентов компании владеют лотами в престижных кварталах европейских столиц. Это существенно влияет и на требования, которые покупатель предъявляет к московской недвижимости: важны сервисы, современная инженерия и технологии в проекте, но главное — продуманные планировки, высококлассная отделка.
В свою очередь, управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов называет реконструированные фабрики, перепрофилированные в комплексы апартаментов или лофтов, достаточно узкой нишей на рынке элитной недвижимости Москвы, которая, впрочем, растет по мере закрытия или вывода производств за пределы МКАД. По данным компании, около 80% покупателей «фабричных» объектов составляют мужчины 35–45 лет, около половины из них — холостяки. «Среди неудачных проектов — комплексы обанкротившейся компании Red Development: Loft Park, Loft Post и Loft Time, — рассказывает Денис Попов. — Вообще, у этого формата жилья есть, конечно, и свои минусы, в основном за счет принадлежности к вышеупомянутому классу апартаментов: высокая налоговая ставка, отсутствие возможности регистрации, высокие коммунальные платежи. С паркингом в лофт-проектах также не всегда гладко: далеко не все проекты реконструкции позволяют его создать».
«Даниловская мануфактура»/KR Properties
По оценкам Blackwood, именно недостатки апарт-формата формируют наименьший уровень спроса на апартаменты в экономклассе и наибольший — на апартаменты в элитном классе, на что, в свою очередь, и ориентируются девелоперы при планировании предложения. В итоге доля апартаментов в экономклассе варьируется от 2% до 3%, доля апартаментов в комфорт-классе — от 14% до 16%, в бизнес-классе — от 17% до 26%. Максимальная же доля апартаментов наблюдается в элитном классе — от 41% до 54%. Проекты со статусом апартаментов по-прежнему сложнее реализовывать по отношению к квартирам, а апартаменты в объектах реконструкции — еще сложнее в сравнении с объектами нового строительства, считает Иван Татаринов.
Наши дорогие
Стоимость апартаментов на территории бывших фабрик и заводов в Contact Real Estate оценивают в среднем на 10% ниже стоимости квартир в тех же локациях. «Основная позиция по ценообразованию следующая: в начале проекта лофт стоит столько же, сколько квартира в хрущевке в этом же районе; в середине проекта лофт стоит столько же, сколько квартира в сталинке в этом же районе, — рассказывает Александр Подусков. — А в конце проекта лофт стоит столько же, сколько квартира в новом доме, которому пять — семь лет, в этом же районе Такая позиция по ценообразованию дала возможность сделать лофты доступными для более масcовой аудитории, а данный формат все более и более набирает популярность. У покупателя есть выбор: хочет ли он жить в старой хрущевке или сталинке или немного подождать и жить в фабричном комплексе, который полностью приспособили к современному использованию: оснастили современной инженерией, сделали общие зоны, развили инфраструктуру в доме, сделали благоустройство территории — и получили продукт совершенно другого уровня, чем хрущевка или сталинка.
При этом московские застройщики все чаще акцентируются на структурно сложных проектах, а наиболее успешными с точки зрения редевелопмента элитной недвижимости считаются концепции с приватными дворами-парками, говорит Ирина Кузнецова: за счет собственной территории и низкой этажности строений, девелоперам удается создать личную территорию с концептуальными зонами отдыха.
Собрание клубных домов Ordynka/ГК Insigma
«Впрочем, ввиду малого количества объектов каждый из них выделяется уже только благодаря площадке и концепции, — сообщает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев. — Однако в уникальности лежит и недостаток — такой формат действительно рассчитан на очень узкую аудиторию. При этом здания бывших фабрик имеют ряд особенностей, влияющих на дальнейшую концепцию проекта. Во-первых, в подавляющем большинстве случаев особенный статус объекта позволяет создать путем редевелопмента или реконструкции только апартаменты и коммерческую недвижимость — это уже влияет и на финансовую модель, и на маркетинговую стратегию проекта. Статус апартаментов диктует и особенности налогообложения (ставка от 0,5% до 2%), расчета коммунальных платежей и т. д. Во-вторых, конструктивные особенности объектов требуют от девелоперов нетривиального подхода: стиль лофт уже получил своих поклонников, но современный покупатель все чаще ищет новые решения, поэтому комплексные проекты реконструкции фабрик могут быть дополнены новыми строительными объемами. Достоинства бывших промышленных объектов — это возможность создания лотов со свободной планировкой, большая высота потолков до 6 м, что позволяет предусмотреть в апартаментах второй свет».
Иван Татаринов говорит и о продолжающейся эволюции и значительном изменении портрета покупателя. «Если раньше девелоперы и маркетологи усиленно характеризовали людей, предпочитающих жить в апартаментах в бывших фабриках, как творческих, прогрессивных и прозападных, то сегодня апартаменты плотно вошли на рынок и воспринимаются покупателем уже ровно в том же ключе, что и квартиры, — поясняет эксперт. — Большее значение в выборе покупателя теперь имеет не тип объекта (будь это завод, доходный дом или полностью новое строительство) — важнее квартирография всего дома и планировочные решения. Так, к примеру, если в зданиях бывшей фабрики создается многофункциональный проект, где преобладают апартаменты с одной спальней и студии, то покупатели — молодые профессионалы, еще не успевшие обзавестись семьей. Второй фактор влияния — локация объекта: если мы имеем дело с бывшей фабрикой с большой собственной территорией и возможностью для создания апартаментов площадью свыше 70–80 кв. м, то уклон будет на семейную аудиторию». Собеседники «РБК-Недвижимости» прогнозируют сохранение интереса девелоперов к освоению оставшихся объектов ржавого пояса. По данным Colliers International, сейчас на стадии реконструкции находится 14 зданий бывших фабрик, мануфактур и заводов, которые по проектам будут переделаны в апартаменты общим количеством примерно в 1,3 тыс.лотов. Крупнейшие — «Ко_лофт», «Лофтэк» и «Большевик», запроектированный суммарный объем в которых составляет 630 апартаментов.
Проект реконструкции Бадаевского завода/Capital Group
На территории Бадаевского завода Capital Group в ближайшее время начнет реконструкцию промышленных зданий, а также новое строительство, напоминают в Blackwood. Актуальным остается и строительство жилых комплексов на месте кондитерской фабрики «Рот Фронт» (бывший проект «Гута- Девелопмент»), московской тюлево-гардинной фабрики «Гардтекс», а также застройка ряда крупных промзон за пределами ТТК — например, промзоны ВИЛС в районе Кунцево. Григориос Гавалидис среди потенциально интересных площадок называет территорию в районе улиц 1-й Ямской и Правды (через железную дорогу от Белой площади), где уже начался процесс перевода за город крупного научно-производственного предприятия НПО «Наука». Площадка состоит из промышленных зданий 1930–1980-х годов постройки, находится на второй линии от шумного Ленинградского проспекта, но при этом в пешей доступности от Белорусского вокзала, метро и аэроэкспресса в Шереметьево.
Александр Подусков, в свою очередь, говорит о 600 тыс. кв. м МЭЛЗ — Московского электролампового завод. Амир Идиатулин рассказывает, что к 2020 году ГЭС-2 превратится в арт-центр по проекту Ренцо Пьяно: помимо выставочных площадей, здесь будет публичная библиотека, кафе, ивент-площадки, лекторий. Среди других обсуждаемых экспертным сообществом проектов редевелопмента — застройка территории завода «Красный богатырь» в районе Богородское. Само здание завода — характерный пример краснокирпичной промышленной архитектуры, бывшее товарищество резиновой мануфактуры по проекту Густава Гельгриха. «Вообще, у развития набережных Яузы большой потенциал, вдоль реки еще есть неосвоенные участки промышленных территорий, пустыри, стихийные парковки, река никак не работает сейчас, в городе, — полагает Идиатулин. — Между тем на Яузе прекрасные шлюзы, которые можно было бы переосмыслить — превратить, например, в кафе прямо на реке».
