Время инвесторов: останется ли элитная недвижимость инструментом для зарабатывания денег

0
Spread the love

После перехода строительного рынка на новую схему работы инвестиции в недвижимость будут смещаться в сторону рентного дохода, считают эксперты

Инвестиции в недвижимость — наиболее консервативный способ сохранения и приумножения денег, который конкурирует с банковскими депозитами, покупкой валюты и золота. По оценке компании Contact Real Estate, сегодня доля инвесторов среди покупателей элитных квартир и апартаментов составляет в среднем 10%, а в отдельных проектах, например в «Москва-Сити», может доходить до 50%.

В числе рисков такого вложения денег эксперты называют возможность обесценивания актива из-за валютных скачков, больший запланированного срок возврата инвестиций, связанный с затянувшимся строительством или долгой продажей на вторичном рынке. Кроме того, существует риск невыполнения застройщиком обязательств перед покупателем, особенно в ситуации, когда сделка совершается на непрозрачных условиях (договоры соинвестирования или предварительные договоры).

Сколько можно заработать

При выборе инвестиций в недвижимость существуют две основные стратегии: покупка квартиры на ранней стадии строительства с целью дальнейшей продажи или для сдачи в аренду. В первом случае рост стоимости актива по мере строительной готовности объекта приводит к его удорожанию на 20–40% в зависимости от класса, а также индивидуальных характеристик проекта, или 6–10% годовых для инвестора, говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers international Екатерина Фонарева.

Если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду, заработать удастся вдвое меньше, предупреждают консультанты, однако доход будет гарантированным. «Доходность данного сегмента рынка недвижимости на вложенный капитал уже гораздо более скромная, особенно в Москве, где изначальная стоимость квартиры сравнительно высока. Средние ставки на элитном рынке аренды сейчас составляют 2,5–2,7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, или 200–400 тыс. руб. в месяц за квартиру. Если учесть издержки арендодателя по налогам (4% — ставка налога для самозанятых) и сроку простоя квартиры (10% от времени), то средняя доходность за год сдачи квартиры в аренду составит от 2,5% в элитном до 4% в премиум-сегменте», — продолжает Екатерина Фонарева.

Вид на улицы Остоженка и Пречистенка /ТАСС

В компании Savills подчеркивают — сегодня выгоднее сдавать квартиру в новом доме (на стадии ввода либо недавно введенном в эксплуатацию), чем аналогичный объект, но в доме более раннего года постройки. Квартира с отделкой в элитной новостройке, расположенной в престижном районе Москвы, сейчас предлагается в среднем за 406 тыс. руб. в месяц против 328 тыс. руб. в месяц в целом по рынку. Таким образом, годовой доход инвестора в первом случае составит 4,8 млн руб., а во втором — на 24% меньше, 3,9 млн руб.

«При прочих равных условиях в премиальном сегменте доход от аренды квартиры/апартаментов в новом доме может быть даже вдвое выше, чем доходность от сдачи объекта, расположенного не в новостройке. В первую очередь за счет более высокого качества строительства и наличия парковки, которая зачастую отсутствует в исторических зданиях. Так, в премиальном сегменте доход от аренды объекта, расположенного в новом доме, примерно на четверть выше среднерыночного показателя. Кроме того, ставка за 1 кв. м высокобюджетной квартиры в аренду сопоставима с суммой получения дохода от сдачи в аренду офиса класса А. Так, средняя ставка аренды квартиры, расположенной в новостройке, составляет 36,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При этом заметим, что арендатора офисного помещения найти сейчас сложнее, нежели квартиры. Доходность от квартиры и апартаментов в новостройках может составлять 5–8% годовых, притом что для рынка вторичных предложений — не более 2–5%», — говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

Перспективы для инвесторов

Элитная недвижимость с точки зрения доходности конкурирует с самым популярным инструментом вложения средств на рынке — банковскими депозитами. Средневзвешенная ставка по депозитам (для физлиц на срок от одного до трех лет) на январь 2019 года, по данным Банка России, составляла 6,9%. Это в два раза выше ожидаемой доходности от инвестирования на рынке аренды для элитных квартир и сопоставимо с доходностью в элитную недвижимость на этапе стройки, рассуждает Екатерина Фонарева.

Однако вложение в элитную недвижимость, с ее точки зрения, более безопасный инструмент, поскольку цены на элитную недвижимость не подвержены сильным колебаниям (в рублевом эквиваленте), к тому же на нее сохраняется устойчивый спрос. Банковские депозиты при сопоставимой в целом доходности имеют существенный недостаток: в банковской системе наблюдается активный процесс санации крупных банков (например, ФК «Открытие», Бинбанк, Промсвязьбанк), при котором существует реальный риск потери средств свыше 1,4 млн руб., находящихся на депозите.

Изменения в законодательстве и переход застройщиков на эскроу-счета, по мнению консультантов и риелторов, практически не скажутся на защищенности инвестиций в элитную недвижимость на стадии строительства. Максимальная сумма страхования по новому закону будет составлять 10 млн руб., а средний бюджет покупки на элитном рынке на порядок выше.

«С другой стороны, для инвесторов открывается «короткое» окно инвестирования до 1 июля 2019 года, в течение которого можно выгодно вложить средства в строящееся жилье и перепродать его на более выгодных условиях через пару лет, когда все застройщики перейдут на новые правила финансирования строительства и будут вынуждены поднять цены, что скажется на общем росте цен на рынке», — говорит Екатерина Фонарева.

Вид на район Якиманка/ТАСС

По мнению управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, в результате изменения законодательства и перехода на эскроу-счета застройщики утратят интерес к привлечению инвесторов на ранних стадиях строительства, поэтому не стоит ожидать и значительных скидок на объекты. «Таким образом, инвестиции в недвижимость будут смещаться в сторону рентного дохода», — заключает эксперт. С ним согласен и Анатолий Довгань, который прогнозирует сохранение текущего уровня цен и стабильного спроса на арендное жилье.

«Основной фактор регулировки цен на рынке — это соотношение спроса и предложения. И предложения сейчас однозначно больше. По нашей оценке, даже в случае единомоментного повсеместного роста цен на 5% доходность изменится на -0,2–0,4%. При инвестиционной стоимости 50+ млн руб. это дополнительно 8–16 тыс. руб. в месяц к ставке аренды. Зачастую при стоимости актива 50+ млн руб. ставка аренды для новых домов составляет 300–350 тыс. руб. в месяц. Такая возможная дополнительная нагрузка не окажет существенного влияния на принятие решения арендатора о выборе нового качественного объекта — по сути, это изменение ниже роста арендных ставок в два-три раза», — добавляет Анатолий Довгань.

Оставить комментарий