К воде поближе. Как девелоперы используют набережные и каналы в своих проектах

0
Spread the love

Дома, построенные по принципу «ноги в воду», занимают первые строчки покупательских предпочтений в мире. Жилье на набережных и каналах выберут до 90% москвичей — если, конечно, такой выбор есть

В мировой практике градостроительного развития продолжается активное освоение пространств вдоль рек, размышляет коммерческий директор компании «Колди» Елена Орешкина. Деиндустриализация городских территорий, связанная с глобальными процессами переноса производств за городскую черту или в развивающиеся страны, изменение структуры развитых экономик в пользу наукоемких отраслей высвобождают промышленные территории набережных. Наглядным примером служит Лондон, в котором жилые комплексы замещают верфи и другую устаревшую водную инфраструктуру. Фактически вся Темза по обеим сторонам сейчас — «выставка достижений» объектов редевелопмента, констатирует Орешкина.

«В Москве, как в любых речных городах, в том числе и европейских, Москва-река долгое время не воспринималась как какой-то визуальный объект и уж тем более набережная, — рассказывает старший научный сотрудник Музея Москвы Денис Ромодин. — Реки в Москве оставались транзитными, хотя, конечно, с 1930-х годов вдоль Яузы и Москвы начали проектировать набережные с парадной жилой и административной застройкой, но она была осуществлена лишь отчасти в 1930-х и 1950-х годах».

Первым дореволюционным многофункциональным комплексом с жилыми функциями, возведенным на набережной, стало Кокоревское подворье на Софийской набережной, вспоминает Ромодин. Оно было построено в начале 1860-х годов как гостиница с магазинами и оптовыми складами знаменитым богачом купеческой Москвы В. Кокоревым. В 1866 году в Кокоревском подворье останавливалась делегация Конгресса США; в номерах гостиницы в разные годы жили И. Крамской и В. Поленов, Л. Толстой, П. Чайковский, а виды из окон отображены на картинах многих художников. 

Рядом же в 1897–1898 годах был построен доходный комплекс по проекту известного архитектора А. Иванова. На первом этаже появился ресторан, а верхние стали сдавать художникам под студии. Благодаря работавшим здесь А. Куинджи, И. Крамскому, Ап. Васнецову, Ю. Клеверу, открывающийся из этих студий вид на Москворецкий мост, Кремль и храм Василия Блаженного стал одним из самых узнаваемых образов Москвы. Сейчас это здание перестроено под гостиницу «Балчуг-Кемпински».

В 1907–1908 годах на современной Пречистенской набережной появился доходный дом Перцовой. «По сути, все эти три комплекса были единственными многоквартирными домами на набережной, не считая частных особняков и усадеб XVII–XIX и начала XX века, — отмечает Денис Ромодин. — В советское же время — строящийся с 1920-х годов жилой комплекс на углу тогдашней Всехсвятской улицы (улица Серафимовича) и старого одностороннего Большого Каменного моста. Для возведения нового жилого комплекса был выбран участок на месте снесенного Винно-соляного двора на Всехсвятской улице между Москвой-рекой и Водоотводным каналом, неподалеку от Центральной трамвайной подстанции и кондитерской фабрики. 

Дом на набережной/Фотохроника ТАСС

В комиссию по строительству вошли председатель СНК СССР А. Рыков, секретарь ЦИК СССР А. Енукидзе, глава ОГПУ Г. Ягода и архитектор Б. Иофан. Здание проектировалось исходя из существовавшего тогда окружения и моста, поэтому смотрелось более эффектно на старой набережной и со старым мостом, который проходил тогда возле жилого комплекса». Однако, по словам Дениса Ромодина, ландшафт сильно изменился после реконструкции акватории Москвы-реки в конце 1930-х годов, и жилой комплекс стал также смотреться иначе. Кроме того, набережные и мосты менялись в связи с новым Генпланом 1935 года, вдоль реки начали проектироваться жилые и административные комплексы. 

Многие были достроены лишь к 1950-м годам уже по измененным проектам. «В годы борьбы с архитектурными излишествами, в 1960-е, многие набережные были застроены весьма безликими зданиями, — считает Денис Ромодин. — К этой проблеме стали возвращаться только к 1980-м годам, когда по проекту Р. Алдониной возникли «дома-паруса» на Нагатинской набережной».

Еще 15–20 лет назад набережные воспринимались в Москве исключительно как транспортные артерии, напоминают в Savills в России. Мировой тренд — создание комфортных прибрежных общественных пространств с использованием огромного рекреационного природного потенциала — подхватили в Москве относительно недавно, поддерживает директор по развитию и консалтингу инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова. История развития «водного фасада» Москвы напоминает нью-йоркскую, где в ходе индустриализации большая часть районов тоже оказалась надолго отрезанной от воды портовыми сооружениями, дорожной инфраструктурой, считает Ишметова. 

ЖК «Алые Паруса»

В 2015 году возвращение прогулочных зон к воде вышло на первый план и в долгосрочном развитии всей территорий России — в это время начали проводиться масштабные конкурсы на лучшие прибрежные концепции. «Число городов, в которых набережные обновили в последние годы, впечатляет: Псков, Самара, Саратов, Владивосток, Тюмень, Астрахань, Сочи, Тольятти и многие другие, — перечисляет Эвелина Ишметова. — В Москве воду забирают у промзон и магистралей, зачастую перемещая их, и возвращают людям. В 2014 году московский мэр заявил о решении «открыть городу» реку (на сегодня благоустроено лишь ¼ всего 80-километрового берега). Разработанный стратегический документ предусмотрел формирование берегов с прилегающими территориями и запуск пассажирского движения по воде. В планах столицы до 2035 года — создать 64 км новых набережных и обустроить 73 км существующих».

Именно городская программа по реорганизации промышленных зон, в том числе расположенных на прибрежных территориях, открыла столичным девелоперам новые горизонты развития перспективных проектов в ликвидных локациях города, соглашается региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. Становление девелопмента проектов с собственной благоустроенной набережной пришлось на середину 2000-х годов и было представлено элитными комплексами компаний «Донстрой» и «Капитал Групп» — «Алые Паруса» и «Город Яхт», вспоминает Фонарева. Несмотря на высокую стоимость, жилые комплексы оказались востребованы на рынке и положили начало формированию отложенного спроса на аналогичные предложения, но в более низком ценовом сегменте. Сейчас, по данным Colliers International, в Москве насчитывается порядка 12 ЖК с собственной набережной, десять из которых находятся на стадии активной реализации в сегментах премиум, бизнес и комфорт. Непосредственно в самом центре города, напротив Кремля, располагаются два элитных проекта — The Residences at Mandarin Oriental и «Царев сад».

ЖК Balchug Viewpoint

«Waterfront-проекты уже много лет являются отдельным, самостоятельным направлением в девелопменте, — размышляет управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. — Покупателям нравятся виды на воду, кроме того, наличие крупного водоема — гарантия сохранения этого вида, так как рядом уже ничего не будет построено. Многие покупатели готовы платить премию за подобные квартиры». За последние десять лет девелоперы прекрасно научились использовать набережные как основное конкурентное преимущество и открыли для себя потенциал работы в этой нише не только в высокобюджетном сегменте, но и в массовом, отмечают эксперты. По оценкам Key Capital, жилые комплексы у воды сегодня составляют 14% от общего числа новостроек в Москве, причем 50% из них относятся к бизнес-классу, а на долю премиум-класса приходятся 14,3%. «И если до 2014 года собственная набережная была доступна покупателям исключительно премиальных проектов, то сегодня на рынке экспонируется сразу девять проектов в сегментах бизнес и комфорт», — сообщает Екатерина Фонарева.

На благо устройства

Обустройству набережных при строительстве жилья у воды уделяется отдельное внимание, рассказывают в Colliers International: начиная от привлечения именитых архитектурных бюро для создания концепции благоустройства и заканчивая разработкой коммерческой инфраструктуры (пункты проката лодок и катамаранов, установка рыбацких мостков, открытых амфитеатров). Основными направлениями для развития набережных остаются увеличение пешеходной, велосипедной и рекреационной зон, озеленение, создание ландшафтных парков и пространств, увеличение количества кафе, малых архитектурных форм. 

ЖК Barkli Plaza

«За десять лет москвичи уже получили 53 км отремонтированной береговой линии, а до 2020 года получат еще 20 км, среди которых набережная Марка Шагала на территории завода им. Лихачева и Шелепихинская набережная, — перечисляет Елена Орешкина. — В рамках комплексного освоения промзон реализуется много проектов, где новое строительство включает в себя не только жилую и коммерческую недвижимость, но и благоустройство набережных. Но «водная» активность девелоперов сохраняется и вне двух указанных программ: чаще всего это точечные проекты с небольшим или удаленным прибрежным участком».

Впрочем, учитывая, что все благоустройство ложится на плечи и застройщика, и городских властей, максимального эффекта можно добиться только в крупных проектах, где и протяженность набережных составляет хотя бы несколько сотен метров, и затраты возможно эффективно перенести на те квартиры, которые есть в ЖК, считает Дмитрий Халин из Savills. «Именно поэтому в Москве сейчас все это происходит в основном в спальных районах, в комплексах комфорт- и бизнес-класса, — убежден он. — Что же касается премиального жилья, то здесь, конечно, девелоперы ждут активности от городских властей. Многие, например, активно пользуются теми переменами, которые происходят по программе «Московская набережная». Это касается проектов на Саввинской и на Ростовских набережных. Поэтому от подобного соседства застройщики имеют возможность получать дополнительную выгоду и доход, который может измеряться до 10% в дополнение к общей цене от реализации всех квартир в доме».

ЖК «Аквамарин»

На стоимость проекта с набережной для застройщика влияет целый ряд специфических факторов: например, является ли набережная пешеходной или проезжей, благоустроенной или требующей внимания девелопера в порядке городских обязательств, востребована ли она как рекреационная зона у горожан. Эти характеристики окружения влияют в том числе на формирование стоимости квадратного метра при реализации объекта. Впрочем, технологии строительства у воды уже достаточно развиты для того, чтобы наличие акватории вблизи объекта не удорожало себестоимость возведения и подготовительных работ в существенной степени, убеждены в компании. Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань поддерживает: благоустройство набережной, как правило, обходится в сумму, относительно сопоставимую с благоустройством остальной территории. При этом польза и добавленная стоимость от такого соседства может увеличить цены на квартиры с прямым видом до 15%, что, несомненно, больше, чем себестоимость благоустройства. 

Екатерина Фонарева также говорит о значительных суммах на благоустройство: например, стоимость набережных в ЖК «Сердце Столицы» и «Ривер Парк» (первая фаза) составили, по данным девелоперов, около 500 млн и 310 млн руб. соответственно. Однако ввиду масштабности обоих проектов данные издержки составляют всего 1–2% от суммарного объема вложений застройщиков в свои проекты. Диверсификация цены на квартиры внутри самого комплекса составляет 10–30% — в большую сторону на лоты с видом на воду. 

«Удорожание стоимости реализации проектов происходит при сносе старых промышленных предприятий, расположенных на набережных, для возведения жилых и апартаментных комплексов, — делится Елена Орешкина. — Могут возникнуть, например, определенные проблемы и трудности в виде увеличения нагрузки на грунт, что потребует дополнительных работ и затрат на исследование и укрепление почвы, также может появиться необходимость в рекультивации земель. Мероприятия по снижению уровня или отводу грунтовых вод, которыми полны столичные набережные, также приводят к финансовым затратам. Но не стоит забывать, что инвестиционная модель проекта обычно учитывает все затраты, которые «зашиваются» в стоимость квадратного метра конечного продукта».

ЖК «Котельническая, 31»

В Capital Group напоминают о том, что набережные в Москве всегда имеют «два жизненных пути» — транспортная артерия и зона рекреации. Для покупателя возникает выбор: с одной стороны, большинство хотело бы видеть набережные в элитных проектах пешеходными, с другой – иметь возможность быстрого и удобного доступа на автомобиле. Сочетать эти аспекты достаточно сложно, необходимы «тонкая настройка» и распределение потоков, считает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. «Помимо общего благоустройства территории набережной, со стороны покупателей элитной недвижимости могут возникать запросы на размещение собственных яхт на причалах, — продолжает Дивеева. — Однако в ЦАО действуют ограничения на стоянку личного речного транспорта, поэтому создать персональный причал у ЖК на набережной просто невозможно. В то же время в отдаленных районах речная инфраструктура очень востребована».

Воды напиться

Среди покупателей элитной недвижимости проекты на набережных и с видами на реку максимально популярны: 90% клиентов в Москве стремятся жить у воды, если обладают таким выбором, сообщает Оксана Дивеева. Ограниченность предложения автоматически помещает собственников апартаментов у воды в своеобразный закрытый клуб, констатируют риелторы: по данным Savills в России, на набережных расположены лишь семь премиальных проектов из 65 находящихся в первичных продажах. «Открыточные» виды на реку по статусу и востребованности нередко приравниваются к видам на Кремль, парк и другие достопримечательности. Так, по оценкам Key Capital, виды на реку, Котельническую высотку и Кремль добавят не менее 40%, а в некоторых случаях и 60% к цене соответствующих апартаментов. В Savills, в свою очередь, сообщают, что разница в знаковых проектах с уникальными особенностями по стоимости в зависимости от наличия/отсутствия вида на воду может достигать 20–25%.

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов также оценивает премию за вид из окна на большую воду в 15–20% от цены. «Впрочем, покупательский спрос на квартиры у набережных зависит от качества проекта — если проект неудачный, то никакая вода его не спасет. Не стоит также забывать о таких возможных минусах жилых комплексов у набережных, как соседство с шумными магистралями, отсутствие большой придомовой территории и зеленых зон».

История архитектуры

На фоне бума благоустройства шагнула вперед и архитектура проектов у воды. «Раньше они имели более сдержанную классическую архитектуру — это связано с тем, что девелоперами преимущественно осваивались центральные набережные, имеющие сложившийся архитектурный облик, достаточно узнаваемый жителями города, — делится Оксана Дивеева. — Сегодня, когда развитие получают набережные, не застроенные памятниками архитектуры, девелоперы могут предложить интересные концепции. В низкоэтажных проектах на набережных, например, большую роль играют террасы, эркеры и панорамное остекление, что позволяет открыть вид на реку».

По словам Дмитрия Халина, именно ценность вида на воду накладывает отпечаток на архитектуру и планировки. «Большие, как правило, панорамные окна в значительном количестве квартир, ориентация самого дома главным фасадом вдоль набережных, соответственно, не очень большая ширина дома с тем, чтобы сделать квартиры двусторонними, что дает возможность при идеальных условиях сделать виды на воду в каждой квартире», — перечисляет Халин. В свою очередь, Елена Орешкина отмечает повышение уровня объектов в том числе за счет применения качественных фасадных материалов нового поколения. 

«Несмотря на то что проект находится у набережной, архитектор, как правило, обращает внимание на расположенный рядом жилой фонд — с тем, чтобы проект встраивался в окружающую среду наиболее естественным и гармоничным образом, — сообщает Анатолий Довгань. — Если у проекта есть какая-либо идеология, она тоже отражается в архитектуре параллельно с идеей набережной. Удачное соседство с рекой должно находить отражение в самом доме, в качестве его исполнения — применение панорамного остекления, наличие балконов, террас, натуральных материалов фасада и так далее».

ЖК «Симфония набережных»

Денис Попов соглашается: для застройщиков сегодня как никогда важно вписать дом в существующую историческую застройку, не нарушая гармоничного образа набережной. Например, «Клубный дом на Котельнической набережной», расположенный рядом со знаменитой сталинской высоткой, построен в стиле сталинского ампира. Однако архитектура эволюционирует, и некоторые застройщики выводят на рынок проекты у воды в современном архитектурном стиле. Яркий тому пример — комплекс малоэтажных резиденций Balchug Viewpoint, продолжает Попов.

Будущее вовремя

Долгое время одной из самых престижных и дорогостоящих набережных в Москве оставалась Фрунзенская — здесь были построены лучшие дома у воды в стиле сталинского ампира. Сейчас, когда строить на Фрунзенской набережной фактически невозможно, на авансцену вышли Пресненская, Краснопресненская набережные, а в центре города — Софийская и Болотная, перечисляют в Capital Group. Из других потенциально привлекательных для строительства премиального жилья в компании отмечают набережные Яузы на востоке и северо-востоке Москвы — в Лефортове, на Соколиной Горе, в Сокольниках. «Эти локации имеют много поклонников, которые хотели бы приобрести жилье премиум-класса в любимом районе, однако пока здесь строится только бизнес-класс», — констатирует Оксана Дивеева.

В Colliers среди перспективных локаций со значительным потенциалом развития жилой недвижимости, в свою очередь, называют Мневниковскую пойму (рядом с запланированным парламентским центром); Филевскую пойму (на территории завода им. Хруничева); район Дорогомилово (проекты на базе Бадаевского завода и на Бережковской набережной); южную часть района Хамовники (на Лужнецкой и Фрунзенской набережных); южную часть полуострова ЗИЛ; район Печатники (поблизости от акватории Южного порта). Множество площадок у воды ждут своего часа и в периферийных районах, таких как, например, Рублево-Архангельское.

«Сейчас в Москве насчитывается около 70 набережных, которые протянулись вдоль Москвы-реки, Водоотводного канала, рек Яузы, Лихоборки, Сосенки (Черкизовского пруда), — напоминает Анатолий Довгань. — Длина фарватера Москвы-реки от МКАД на севере города до МКАД на юге составляет около 80 км, а вся береговая линия с заливами и затонами растянулась более чем на 200 км. С такой протяженностью, безусловно, большое количество локаций еще не освоено, есть возможность для создания хороших девелоперских проектов. Практически все районы за пределами ТТК с точки зрения развития набережных только стали формироваться, а в центре существует еще ряд площадок, которые интересны для девелопмента, причем для создания проектов самого высокого уровня».

Проект застройки Бадаевского завода на набережной Тараса Шевченко

Пока же, по словам Елены Орешкиной, из новых проектов наиболее высокой стадией строительной готовности обладает премиальный комплекс апартаментов A-Residence на острове Балчуг, состоящий из пяти корпусов на 186 апартаментов. Сдача проекта ожидается в 2020 году. Среди строящихся проектов на первичном рынке — новый комплекс Bor в Серебряном Бору (застройщик — «Спецспортпроект») на 50 апартаментов и таунхаусов у воды. Проект возводится в две очереди, в первую из которых входит строительство комплексов апартаментов в трех корпусах и 14 таунхаусов, во вторую войдут дуплексы и коттеджи. 

На стадии строительства находятся новые проекты Savvin River Residence в Большом Саввинском переулке, «Титул на Серебряническом переулке» на Серебрянической набережной, «Золотой остров» на острове Балчуг. Летом 2019 года ожидается и старт строительства комплекса на месте Бадаевского завода компанией Capital Group, предусматривающей масштабный проект по реконструкции строений и новому строительству с благоустройством территории набережной.

Оставить комментарий