Высшая лига: кто и как проектирует дома для миллионеров в России

0
Spread the love

Архитектура московских элитных домов остается предметом споров как в профессиональной среде, так и среди горожан. Собеседники «РБК-Недвижимость» — о канувшей в Лету «больной мозоли высокого лужковского стиля» и так и не появившемся собянинском

Хотя до революции считалось престижным привлекать к строительству знаковых сооружений иностранных архитекторов, на практике в стране чаще всего работали отечественные архитекторы либо те, кто приехал на заработки в Россию. В итоге клиенты заказывали дома, ориентируясь на проекты из зарубежных архитектурных журналов, издававшихся на рубеже XIX–XX веков, говорит старший научный сотрудник Музея Москвы Денис Ромодин.

К концу XIX века в Москве появляется новый тип заказчиков — купечество, которые просят строить роскошные особняки в стиле довольно популярной в то время эклектики. «Вспоминая историю этих домов, мы зачастую встретим одни и те же имена: Федор Шехтель, Борис Фейденберг, Лев Кекушев, Роман Клейн и др., — перечисляет Денис Ромодин. — Тут нужно помнить о том, что купечество было тесно связано не только деловыми узами, но и семейными, поэтому и архитекторы передавались и рекомендовались от одного заказчика к другому».

В 1900-х начинается строительный бум доходного многоэтажного квартирного жилья. Такие здания игнорировали окружение, впрочем, часто переходя в касту архитектурных шедевров, констатирует Денис Ромодин. К 1910-м годам благодаря буму железобетона эти дома начали расти и ввысь. Появилась и сегментация: от экономкласса до «статусного», когда фасады отделывались простой керамикой либо дорогостоящей штукатуркой, имитировавшей камень. Подобные доходные дома проектировал Валентин Дубовской — они и сейчас остаются заметными, желанными и престижными на рынке недвижимости. Были и здания с малогабаритными квартирами, такие как доходный дом архитектора Эрнста Нирзнее, спроектированный для среднего класса.

Особняк Арсения Морозова на Воздвиженке/Фотохроника ТАСС

Говоря же о проектах для государственно-политической элиты советского времени, историк архитектуры Сергей Мержанов называет Ф. М. Терновского — автора проекта дома в Староконюшенном переулке (1933–1938 гг., в этом доме жил, в частности, Н. С. Хрущев), Г. Я Вольфензона — автора проекта дома на Кутузовском проспекте (1947–1949 гг., здесь жил Л. И. Брежнев). М. Н. Круглов, В. П. Гуторкин — авторы проекта дома в Леонтьевском переулке (бывшая ул. Станиславского, 1964 г., в этом доме жил сын Н. С. Хрущева Сергей Никитич и многие значительные деятели партии (КПСС) и правительства). М. Н. Круглов, Ю. О. Соколов, Л. Н. Подрезкова — авторы проекта дома в Гранатном переулке (бывшая улица Щусева), 1970-е годы. 

Одна из квартир предназначалась в нем для Л. И. Брежнева — повышенная высота этажа хорошо видна на фасаде. По некоторым сведениям, уже в 1990-е годы в этой квартире жил Р. И. Хасбулатов. В свою очередь, М. Н. Круглов, Ю. О. Соколов — авторы проекта дома ВЦСПС на улице Спиридоновка (бывшая улица А. Толстого), построенного в 1970-е годы. «Кроме того, многие дачи в разных районах европейской части СССР, предназначавшиеся для И. В. Сталина и членов правительства, построены в период с 1932 по 1943 год по проекту моего деда, архитектора М. И. Мержанова, занимавшего должность главного архитектора хозуправления ЦИК СССР», — сообщает Сергей Мержанов.

Девяносто первый и другие годы

Руководитель и партнер интерьерной компании Woodstone Мария Волкова соглашается: еще задолго до появления профессионального рынка люксовой недвижимости в Москве были объекты, которые в определенной степени можно было отнести к высокому сегменту. Это и так называемые генеральские и цековские дома, и первые качественные постсоветские — с большими квартирами, подземными паркингами, закрытой внутренней территорией. Однако проекты, которые во всех смыслах можно было отнести к элитному классу — с продуманной архитектурной концепцией, с интересными фасадами и качественными материалами — появились уже в середине 1990-х, считает Волкова. 

«Дома тогда строились самые разные: была и «золотая миля» с ее качественными объектами, и беспорядочная точечная застройка в других районах центра, выполненная в манере неоднозначной лужковской архитектуры, — рассказывает эксперт. — И если в конце 1990-х годов и для внешней архитектуры, и для внутренних интерьеров была характерна тяга к гигантомании и вычурности, то уже к середине 2000-х понятие люксовой недвижимости серьезно эволюционирует. Во-первых, люксовое жилье становится клубным: в элитном доме теперь совсем небольшое количество квартир (25–30), а социальная среда однородна. В этот период жилые комплексы уже отличаются необычными фасадами, дорогими входными группами и общими зонами в проекте. Появляется в таких домах и специальная инфраструктура, обслуживающая состоятельных жильцов комплекса, — холодильники для шуб, салоны красоты, фитнес-центры».

Впрочем, говоря о московской архитектурной школе последних ста лет, собеседники «РБК-Недвижимости» вздыхают: с тем, «кого куда», не определились даже историки архитектуры. По словам коммерческого директора компании «Колди» Елены Орешкиной, традиционно признаются московскими ряд стилей — от сталинского ампира и постмодернистских архитектурных решений до неоклассики. «В 1990-е важными были две характеристики: скорость выдачи чего-то похожего на документацию и минимальная стоимость проекта, — вспоминает Орешкина. — Сейчас на первый план вышли качество проектирования как с точки зрения самой документации, так и с точки зрения объектов — красивая архитектура, качественное продуманное наполнение объекта. Отдельным важнейшим пунктом идет себестоимость объекта в реализации за счет использования инновационных подходов, материалов и качественного, внимательного проектирования».

Дом на Мосфильмовской/ТАСС

Помпезная элитная архитектура, возникшая вместе с самим рынком все в те же 90-е, приобрела сегодня устойчивую тенденцию на возвращение к традиционным классическим стилям в новом прочтении, считают в компании. Появлению же еще 20 лет назад гиперболичных проектов за рамками сложившихся норм, а иногда и здравого смысла, способствовали в том числе перенасыщение и общая усталость от советской и постсоветской архитектуры. «Но первыми элитными проектами 90-х считались многоэтажные дома нетиповых планировок из красного кирпича, — убеждена директор департамента по работе с девелоперами Savills в России Александра Синилова. — Это был такой must have для обеспеченных людей того времени. После «красного кирпича» пришла эпоха ультрасовременных домов и неосталинизма, и только к сегодняшнему дню сформировалось истинное лицо действительно величественных домов, соответствующих своему статусу и классу».

За последние пять — десять лет на московском рынке элитного жилья вообще произошло намного больше изменений, чем за промежуток с 90-х по сегодняшний день, поддерживает директор департамента архитектуры и дизайна Colliers International Елизавета Лучицкая. «Мне кажется правильным говорить о сложившемся сегменте элитного жилья именно на протяжении последних десяти лет в Москве — этот период дает достаточный объем для анализа и для того, чтобы видеть, что произвела эта индустрия за такой промежуток времени. Сейчас мы имеем один из самых развитых рынков, сравнимый только с самыми развитыми столицами, такими как Сингапур, Нью-Йорк», — отмечает Лучицкая.

Главное — имя

О возврате от «неуправляемой архитектуры вне всяких стилей» к классике говорят сегодня многие застройщики. Строительство «кричащих» домов, каждый из которых являет собой пример точечного, самостоятельного объекта без оглядки на окружение и функции, больше не находит понимания у покупателей элитной недвижимости. «В 90-е продавалась только локация, сопровождавшаяся громкой рекламой, — рассказывает Елена Орешкина. — Теперь же стал важен сам объект. Клиентов интересуют качественные планировки, эргономика внутреннего наполнения первых этажей в зависимости от портрета потребителя, обеспеченность социально-культурными функциями, большое внимание уделяется и благоустройству прилегающей территории с разделением потоков — эффективность комплексной закройки в сочетании с внутренним комфортом. Важное значение стали играть детали: размер окон, высота потолков, комфортность лобби». 

Александра Синилова также акцентирует внимание на доминирующей на рынке более сдержанной классической архитектуре с элементами ар-деко, натуральных материалах, гармонии с городом. И, несмотря на то что поставить рядом с Кекушевым или Шехтелем по-прежнему пока некого, в сегменте давно сложился стабильный пул архитекторов. «Это, безусловно, компания SPEECH в лице Сергея Чобана, у нас есть и вновь прибывающие в эту бригаду элитной рубрики «Цимайло и Ляшенко», также можно выделить британское архитектурное бюро Dyer, — перечисляет Елизавета Лучицкая. — Вообще, у девелоперов был период тотального отторжения российских архитекторов: мол, наши «не в состоянии произвести хороший качественный проект в высоком сегменте», поэтому примерно до 2010 года количество иностранных архитекторов во всех сегментах, включая элитное жилье, было достаточно серьезным. Но за последние 20 лет число качественных проектов, выпускаемых московской архитектурной школой, превышает все ожидания: у нее есть все шансы вырасти с локального рынка в международный».

Жилой комплекс «Гранатный палас»

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов, в свою очередь, добавляет к пулу элитных архитекторов бюро «Сергей Скуратов Architects» — автор проектов «Баркли Плаза», «Медный 3.14» и других, а также мастерскую Михаила Филиппова, которая разработала проекты комплексов «Римский дом» и «Итальянский квартал». «Если говорить о зарубежных звездах, то одним из самых модных остается архитектор Роберт Стерн, с участием которого создан проект Barkli Residence, концепция которого основана на параллелях между архитектурой Москвы и Нью-Йорка 1930–1950-х годов, — делится Попов. — Под руководством еще одного знаменитого на весь мир архитектора, Филиппа Старка, была разработана концепция дизайна жилого комплекса Barkli Park. Концепция проекта «Полянка/44» создана при участии британского бюро McAslan+Partners. А в разработке проекта Cloud Nine девелопер сделал ставку на известного итальянского архитектора Массимо Йозе Гини, продолжив итальянские традиции в русском зодчестве».

Кассовая борьба

В Contact Real Estate отмечают, что участие в проекте звездных архитекторов хотя и не является главным ценообразующим фактором, но влияет на конечную стоимость проекта, повышая его статус и ликвидность. Например, в жилом комплексе Barkli Residence квартиры стоят примерно на 50% дороже, чем в соседнем жилом комплексе, созданном без участия именитых архитекторов. Добавленную стоимость квартир в среднем по рынку в проектах, где к сотрудничеству привлекались всемирно известные архитекторы или бюро, эксперты «РБК-Недвижимости» оценивают в 15–20%. Правда, по данным ведущих консалтинговых агентств, только для 12–14% клиентов имя архитектора имеет существенное значение.

При этом самым востребованным (и продаваемым) стилем на рынке элитных новостроек, по словам Дениса Попова, остается неоклассицизм — как довольно универсальный и понятный покупателю. «Но архитектура — всегда дело вкуса, — напоминает Попов. — Вот, например, на Остоженке друг напротив друга построены два абсолютно разных проекта — «Остоженка Парк Палас» (Хилков пер., 1) и Crystal House (Коробейников пер., 1): первый в монументальном стиле дворцового классицизма, а второй — в легком стиле хай-тек. Покупатели квартир в этих домах демонстрируют абсолютно противоположные вкусы и зачастую спрашивают брокеров о доме напротив: «Кто это покупает?». Но нет у недвижимости такой болезни, которую нельзя было бы излечить ценой: иногда хороший дисконт все-таки влияет на вкус, побуждая выбрать квартиру в «странном» доме напротив».

Жилой дом по проекту архитектора Юрия Григоряна, в Молочном переулке/ТАСС

Елизавета Лучицкая, говоря о влиянии имени архитектора, предлагает четко разделять сегменты В2В и B2C. «Говоря о В2В, когда девелопер ставит перед собой задачу самоутвердиться в собственном пространстве бизнеса, имя архитектора имеет большое значение — если ты можешь позволить себе серьезное имя за большие деньги с хорошим опытом, это говорит о тебе как о компании, которая из себя что-то представляет, — поясняет Лучицкая. — Что касается сегмента В2С, то я могу сказать с уверенностью, что никакое имя архитектора не будет влиять на продажи объекта между девелопером и конечным покупателем, если этот объект не является исключительным рыночным продуктом хорошего качества. Имя архитектора суммируется с хорошими данными, хорошей локацией, планировками, качественной фасадной и внутренней архитектурой. Когда же имя архитектора идет в сочетании с продуктом, который трудно продать, то никаким дополнительным аргументом являться не будет».

Классики и современники

Первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин вообще убежден, что современной московской архитектурной школы на рынке элитного жилья как таковой еще не сложилось. Причин тому несколько, полагает он: от смены политического курса до нестабильности экономики и молодости рынка элитной недвижимости, продолжающего подвергаться влиянию разных мировых школ. Большое влияние на архитектуру проектов оказывает и выход на авансцену покупателей нового поколения. Такие клиенты особенно активно интересуются домами в стиле модерн, неоклассикой и сдержанным минимализмом. 

«В 90-е и нулевые элитные проекты ведь были монументальными: даже клубный дом в своем контексте мог иметь слишком выдающийся для окружения объем, — напоминает директор по маркетингу ГК Insigma Кирилл Бортов. — Кроме того, это было время вычурных и экстравагантных решений: и в оформлении лобби, и на фасадах обильно использовалась лепнина, барельефы, позолота. Развитие же технологий привело к применению энергоэффективных решений: вошло в моду панорамное остекление премиальных проектов. Правда, излишнее злоупотребление технологиями привело к тому, что некоторые элитные дома стали похожи на коробки из стекла и металла: если для небоскребов такая стилистика актуальна, то малоэтажные проекты зачастую смотрелись нелепо. Относительно новый тренд элитного жилья — это проекты, в которых сочетается новое строительство и историческая архитектура».

ЖК Barkli Gallery/Barkli

Культура «потребления жилья» в России за последние 10–15 лет вообще сильно выросла, считают в «Баркли»: если все в тех же нулевых признаком высокого статуса квартиры были только престижная локация и количество квадратных метров, то теперь покупателю важны, в первую очередь, качество жизни и эстетика жилого пространства в комплексе, а отдельным пунктом идет еще и идейная концепция проекта — застройщики должны объяснить покупателю, какой образ жизни предлагает тот или иной проект, какие ценности он в себе несет, обеспечит ли гармонию внутреннего и внешнего пространства. Александр Красавин приводит в качестве примера концепцию клубного дома Barkli Gallery (коллаборация с Государственной Третьяковской галереей) и констатирует, что подобная философская составляющая стала почти обязательной для элитных московских новостроек.

Исполнительный директор Capital Group Михаил Хвесько парирует: архитектуру вообще не совсем правильно делить на классы жилья, а качественная архитектура может существовать в любой категории зданий. «Есть хороший зарубежный пример: компания Foreign Office Architects из Барселоны создала проект социального жилья «Карабанчель 16» на окраине Мадрида с применением бамбука, который вошел во все архитектурные дайджесты и был отмечен премиями, — продолжает Хвесько. — И в России ведь был исторический период проектных институтов. Они исполняли свою задачу, и достаточно эффективно, но следствием этого процесса стало выпадение из архитектурного контекста «чистой» архитектуры, когда речь идет не только об эффективности, но и о композиции, контекстуальности проекта, эстетике. Фактически сейчас мы находимся на рубеже ренессанса российской архитектурной школы».

С нелегким акцентом

Именно в нулевые, когда Москва открылась как новый привлекательный рынок для инвестиций, стали популярны иностранные архитекторы, вспоминает Кирилл Бортов. Впрочем, хотя их решения казались достаточно прогрессивными для российской столицы, но отставали от европейских проектов на 10–15 лет по своим эстетическим и функциональным решениям и были скорее эпатажными, чем продуманными и нестандартными, убежден эксперт. По оценкам Savills, за последние десять лет в сотрудничестве с зарубежными архитектурными бюро, ландшафтными и интерьерными дизайнерами девелоперы создали 12 проектов общим объемом на более чем 1 тыс. квартир и апартаментов. Сейчас до 90% архитекторов на рынке элитной недвижимости в России — русские архитекторы, сообщают в компании.

Игроки отмечают, что на выбор влияет не только экономическая ситуация последних пяти лет, но и лучшее знание российскими специалистами локального рынка, его строительных норм. Некоторые девелоперы идут по другому пути, выбирая русского архитектора с «западным бэкграундом» (например, Антон Хмельницкий, сооснователь британского архитектурного бюро Architects of Invention — для ЖК Ordynka). Денис Попов вспоминает и «Садовые кварталы», где в качестве консультанта был привлечен один иностранец — главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо, а адаптировало проект к российскому рынку уже бюро Скуратова и другие известные отечественные мастерские.

Даниловская мануфактура/KR Properties

«Даже если общую архитектурную концепцию разрабатывает иностранная звезда, адаптировать проекты под российские реалии, законодательство, СНИПы обычно приходится отечественным архитекторам», — поддерживает Мария Волкова. По ее словам, стильные и необычные идеи зарубежных авторов могут быть просто не приняты строительной экспертизой. Кроме того, частой проблемой российских архитекторов остается неумение делать хорошую внутреннюю архитектуру объектов, планировки и зонирование. 

«За рубежом архитекторы, как правило, занимаются и экстерьером, и интерьерной архитектурой; у нас, в основном, делают только первое, — поясняет Волкова. — Но перед нашими архитекторами до последнего времени эту задачу в принципе и не ставили — застройщики хотели от архитекторов только хорошей внешней архитектуры плюс максимального количества продаваемых квадратных метров. А внутренние планировки ложились на плечи самих покупателей — объекты в этом сегменте преимущественно сдавались в shell&core». Сейчас же ситуация меняется, все больше объектов выходит на рынок с отделкой, поэтому архитекторы со временем будут активнее предлагать рынку и интерьерное проектирование.

В проектах Capital Group соотношение «наших» и «не наших» также оценивают в 80/20 — в пользу российских архитекторов. При этом в компании оговариваются: выбор среди российских бюро весьма невелик. «Для выбора архитектора проекта мы прибегаем к процедуре внутренних конкурсов — и видим, что шорт-лист участников в России небольшой, — поясняет Михаил Хвесько. — В то же время, принимая решение о привлечении иностранных архитекторов, мы получаем огромное количество вариантов. В рамках конкурса стремимся увидеть четыре-пять равноценных предложений, и не по критерию стоимости, а по качеству исполнения. Хорошо проведенный конкурс — это конкурс с трудным выбором из качественных, интересных идей».

Комплекс «Резиденция на Покровском бульваре»/«Лидер-Инвест»

«У нас конкурсы не устраивают, потому что на них нет бюджетов, у девелоперов нет времени изучать весь этот рынок, искать интересные новые имени — им нужно быстро, в очередной раз горят сроки, — вздыхает Волкова. — В итоге все дороги снова ведут к мэтрам российской архитектуры, а молодое поколение — с новыми идеями, нестандартными подходами — ждут лучшего часа для своего выхода. Девелоперы идут путем наименьшего сопротивления — нанимают команды, которые на слуху, которые, возможно, проектировали объект конкурента и которые «точно справятся». Красноречивый пример: сегодня в районе Софийской набережной строится несколько люксовых проектов. Территория совсем небольшая, между Большим Каменным и Замоскворецким мостами. Так вот два люксовых объекта, которые реализуются там разными застройщиками, имеют одного и того же архитектора.

Александр Красавин также напоминает о еще одной проблеме российских архитекторов: нередком желании в своих работах осознанно или неосознанно построить памятник самому себе на деньги заказчика. «Но сейчас в мире — время всех архитектурных школ, знаковые проекты представлены и в деконструктивизме, и в стилистике модерна, — уверен Михаил Хвесько. — Возможно, спустя десятилетия архитектура нашего времени будет охарактеризована как «школа технологичности»: основной задачей архитекторов сегодня становится создание качественных, эффективных и функциональных проектов, насыщенных технологиями, но при этом не теряющих архитектурной эстетической составляющей».

Оставить комментарий