Ипотека на элитку: зачем состоятельные клиенты берут кредиты на жилье

0
Spread the love

Доля ипотечных сделок на рынке элитного жилья Москвы растет высокими темпами в течение нескольких лет. За последний год количество таких транзакций в премиальном сегменте увеличилось более чем в два раза, а по сравнению с периодом двумя годами ранее — в шесть раз, подсчитали в международной брокерской компании Savills

Число сделок с использованием ипотечного кредитования продолжает расти. Если в 2018 году их доля, по данным Savills, составила 22% (в 2017 году — 11%), то по итогам первого квартала 2019 года — 19%, а по результатам апреля — 21%.

В девелоперских компаниях «Баркли» и KR Properties (специализируются на элитных новостройках) также отмечают рост числа ипотечных сделок. Если в 2017 году кредитные средства привлекались примерно в 13% случаев, в 2018-м уже около 20%, говорит первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин. По словам директора департамента продаж KR Properties Игоря Быченка, в проектах компании данный показатель составляет более 30%.

«В премиальном жилье уровень использования ипотеки сильно отличается от бизнес-класса. Цифры вполне сопоставимые. Это обусловлено снижением ипотечной ставки и упрощением процедур по получению ипотеки. Немаловажным фактором стало введение ипотеки для апартаментов, так как большая часть рынка элитного жилья представлена именно в этом формате», — поясняет Быченок.

Почему растет спрос на ипотеку

Для многих покупателей элитной недвижимости ипотека является наиболее удобным финансовым инструментом для покупки, и причин тому, по словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, может быть несколько. «Многие состоятельные покупатели не хотят выводить средства из своего бизнеса, уменьшая капитал компании. Или, например, снимать средства с банковского депозита», — разъясняет эксперт.

В последнее время на столичном рынке отмечается строительный бум и, как следствие, постоянно растут объем предложения и спрос на элитные новостройки, говорит управляющий партнер компании Savills Дмитрий Халин. Все это, по его словам, подстегивает активность в данном сегменте, свою роль играет и выгодная процентная ставка. «Еще одна причина — нежелание клиентов вынимать деньги из бизнеса или продавать имеющуюся недвижимость для покупки новой. Также ипотека снимает все вопросы об источниках происхождения денег, что достаточно актуально для многих покупателей премиального жилья», — добавляет Халин.

«Покупатели дорогой жилой недвижимости все чаще стали задумываться о приобретении квартир с привлечением кредитных средств, но они тщательно анализируют свои выгоды. Это люди, которые хорошо умеют считать финансы и понимают плюсы и минусы кредитования, часто они имеют опыт инвестирования, покупки ценных бумаг. Такие клиенты сравнивают ипотечный кредит (а значит, и выплату процентов за пользование) с уже имеющимися у них вложениями — в ценные бумаги или другие инвестиции, которых хватило бы на покупку квартиры без кредита», — говорит Красавин.

Условия для ВИП-клиентов

В элитном сегменте жилья банки рассматривают заявки в индивидуальном порядке. Для этого сегмента вполне нормально приобретение объекта стоимостью 150 млн руб. с использованием ипотеки, говорит Быченок. По словам Красина, каких-либо ограничений по суммам кредита в крупных отечественных банках, в принципе, нет. «Каждый такой клиент для банка — это индивидуальный подход, отдельная оценка рисков. И если есть понимание, что клиент чист и стабилен, то ограничения могут быть только в рамках получаемых клиентом доходов», — отмечает он.

Ограничения банков по суммам кредитов напрямую зависят от дохода клиента: чем крупнее сумма, тем выше риски для банка, и в этом случае подход к проверке как самого заемщика, так и объекта, а также его стоимости более тщательный, утверждает Попов. Главная проблема в получении такой суммы кредита для клиентов — это подтверждение дохода, утверждает Красавин. Большинство банков неохотно выдают кредиты владельцам бизнеса, а вот топ-менеджеры для них являются привлекательными заемщиками, добавляет Попов. Если же потенциальный заемщик имеет свой бизнес, который обслуживается в том же банке, где он берет ипотеку, то получить ее зачастую даже легче, говорит Халин. Связано это с тем, что у банка есть понимание денежных потоков, которые генерирует этот бизнес, есть оценка степени надежности данного клиента, поясняет он.

«Состоятельные ВИП-клиенты, которые являются для крупных банков привилегированными, могут получать ставку по ипотечным кредитам на десятые доли процентов ниже, чем обычные клиенты. Так, в нашей практике были кредиты по ставке около 9% годовых для покупки дорогостоящих квартир», — говорит Халин.

Сумма кредита

Для основной части клиентов размер кредита в банках ограничен суммой в 60 млн руб., отмечают риелторы. Большинство ипотечных сделок в настоящее время заключается в бюджете до 80 млн руб., а договоры с самой дорогой недвижимостью, скорее, являются исключением, дополняет Попов.

Однако для ВИП-клиентов у многих кредитных организаций существуют специальные программы, и в некоторых случаях сумма кредита может доходить до 150 млн руб., говорит Халин. По словам опрошенных редакцией экспертов, в таких случаях условия индивидуальны. Самый крупный ипотечный кредит, выданный клиенту Barkli Gallery, составил чуть более 110 млн руб., утверждает Красин.

Число сделок будет расти

В текущем году рост доли сделок с привлечением кредитов приостановился, отмечает Красавин. Это связано, прежде всего, с ростом банковских ставок — в дорогом сегменте чувствительность к данному фактору достаточно высокая, ведь даже небольшое повышение ставки сильно сказывается на размере платежей, поясняет эксперт.

Тем не менее Халин уверен, что доля ипотечных сделок на рынке премиального жилья с течением времени будет расти. Уже сейчас она близка к четверти, а через год, по прогнозам Savills, может достичь 30–35% при условии сохранения или незначительного изменения текущих ставок.

При этом сегодня рассрочка от девелоперов становится часто альтернативой ипотечному кредиту. «Все движется к тому, что застройщики даже в премиальном сегменте, чтобы поддерживать динамику продаж, будут вынуждены предоставлять рассрочку на весь период строительства либо вообще без дополнительных процентов, либо с символической процентной ставкой», — прогнозирует Халин.

Оставить комментарий