Недвижимость не для всех: какие элитные квартиры труднее всего продать

0
Spread the love

Свыше четверти всех квартир, которые продаются на вторичном рынке элитного жилья в Москве, не могут найти покупателя с 2014 года и дольше

На вторичном рынке элитного жилья Москвы немало переоцененных квартир, стоимость которых не соответствует рынку и потому вынуждает собственников годами ждать выхода на сделку. Со временем из просто переоцененных такие объекты переходят в категорию элитного неликвида. «Подобные квартиры есть, например, на Остоженке, в Бутиковском и Молочном переулках. При этом сами по себе дома, в которых расположены такие квартиры, являются качественными и знаковыми для элитного рынка», — отмечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.

По данным компании Tweed, больше всего квартир, экспонируемых на рынке не менее пяти лет, находится на Остоженке — 26%. В пятерку районов-лидеров по этому показателю также входят Арбат (24%), Кутузовский проспект (14%), Тверской район (14%), Замоскворечье и Якиманка (по 6%). В целом количество квартир, которые не могут найти покупателя более пяти лет, сегодня составляет 27% от общего числа экспонируемых на вторичном рынке. 40% из них — объекты, стоимость которых превышает 1 млрд руб.

Морально устарели

Эксперты называют несколько причин, мешающих быстро и без потерь продать элитные квартиры. Главная — неконкурентоспособность большинства таких объектов. «Собственникам необходимо трезво оценивать ситуацию: нового жилья строится сейчас довольно много, и подавляющая часть сделок приходится именно на первичный рынок, покупателям есть из чего выбирать. При этом ликвидные вторичные объекты зачастую могут выигрывать у новостроек по таким показателям, как скорость заселения и эксклюзивность дизайна. Качественные объекты на вторичном рынке, выставленные в продажу по рыночным ценам, вымываются с рынка достаточно быстро, а дорогой неликвид может экспонироваться долгие годы, особенно с учетом перенасыщения рынка предложением», — говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.

Впрочем, попасть в категорию неликвида могут и качественные квартиры, расположенные в новых комплексах и отвечающие всем требованиям по техническому оснащению, дизайну и безопасности. Один из таких объектов — апартаменты площадью 100 кв. м в небоскребе на территории делового центра «Москва-Сити» — находится в продаже около десяти лет. 

«Апартаменты размещены в одной из первых жилых башен, которая была здесь построена. После строительства другой башни некоторая часть апартаментов на высоких этажах лишились хороших видовых характеристик и сейчас смотрят «окна в окна» соседнему зданию. За счет ухудшения видовых качеств цена апартаментов в долларовом эквиваленте снизилась относительно цены покупки в определенный момент почти на 40%, на данный момент цена предложения подросла, но все еще остается ниже изначально на четверть — около $1 млн» — приводит пример региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.

Вид на Московский международный деловой центр «Москва-Сити»/Андрей Любимов/ТАСС

Кроме того, окупатели больше не хотят переплачивать за лишние метры, поскольку на первом плане стоят комфорт, удобство и соответствие квартиры изначальным ожиданиям. «Излишняя нагрузка в виде дополнительных комнат специального назначения — сигарные, библиотеки, кинотеатры, игровые, бильярдные, винные погреба, эксплуатируемая кровля с бассейном и тому подобное — характерна для вторичного рынка элитных квартир. Сегодня покупатели экономно подходят к тратам и стараются смотреть в будущее, не забывая о бюджете. Поэтому для «нового покупателя» налоговые отчисления и коммунальные выплаты могут стать серьезным обременением», — считает директор департамента городской недвижимости Blackwood Иван Бородин.

На рынке также экспонируется достаточно большое число квартир, ремонт в которых проводился в начале 2000-х годов, когда в моде был евроремонт. Сегодня он абсолютно не востребован и воспринимается покупателем как отягощающее обстоятельство, считает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. Роскошным и богатым интерьерам сейчас предпочитают классику, а также уход в минимализм и хай-тек.

Продавцы, закладывая в стоимость квартиры дорогостоящую отделку, не всегда понимают, что ремонт редко окупает себя и далеко не всегда отвечает представлениям покупателя о современном дизайне. «Многие собственники уверены, что если в свое время они сделали существенные финансовые вложения в отделку, то теперь могут продать квартиру с «евроремонтом 90-х» в полтора раза дороже, но это далеко не так. Так, в нашей практике был клиент, который десять лет продавал свою квартиру, не желая уступать в цене, и в результате был вынужден продать ее дешевле, чем купил», — добавляет Денис Попов.

Еще одна причина — устаревшая инженерия, не соответствующая современным требованиям. Например, навесные кондиционеры, отсутствие в квартире систем увлажнения и многое другое, перечисляет Могилатова. На выбор потенциальных покупателей также влияет отсутствие в доме машино-места или невозможность арендовать его, поскольку в комплексах 2000-х годов постройки паркинги просто не предусматривались. 

По словам риелторов, продать такие объекты можно только в том случае, если стоимость квадратного метра с отделкой приравняется к стоимости квадратного метра без ремонта. Однако собственники сегодня не готовы идти на серьезный дисконт, констатируют риелторы. «Маленькие скидки для привлечения внимания потенциальных покупателей к таким квартирам не работают, а на серьезный дисконт не соглашаются сами владельцы», — резюмирует Иван Бородин.

Оставить комментарий