Короткий метр: как девелоперы сокращают площади элитных квартир

0
Spread the love

Рынок недвижимости уже несколько раз в новейшей истории переживал периоды сокращения площади квартир. Однако, говоря о тренде последних пяти лет, эксперты подчеркивают: девелоперы теперь не могут строить, а клиенты — покупать по-старому

К сокращению площадей в элитных домах привело изменение покупательского поведения за последние 20 лет, убеждена региональный директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International Екатерина Фонарева. Если в середине 2000-х годов главными действующими лицами были инвесторы, то со снижением привлекательности рынка основной целевой аудиторией стали покупатели квартир для собственного проживания. На фоне этого менялись и характеристики дорогих новостроек: до 2008 года инвестиционной популярностью пользовались просторные квартиры площадью 150–200 кв. м. Девальвация рубля 2008 и 2014 годов снизила покупательную способность, что повлияло и на бюджет покупки.

Кроме того, за последние пять лет значительно выросли издержки на содержание недвижимости, введена прогрессивная шкала налогообложения и ставка налога на имущество растет с увеличением кадастровой стоимости объекта. Например, для квартир с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. ставка составляет 2% (минимум 6 млн руб. в год). «Именно под влиянием кризиса 2014 года сложилась тенденция к более компактной нарезке площадей: девелоперы хотели минимизировать бюджет покупки в непростых макроэкономических условиях, — соглашается управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. — Тогда же в элитном сегменте начали активно работать и лофтовики, которые предложили компактные апартаменты со свободной планировкой».


«Бутиковский, 5»

Впрочем, именно элитный рынок за все годы существования переживает тренд сжатия впервые, и, в отличие от массового, сокращение площадей здесь вызвано, скорее, изменением портрета покупателя, констатирует руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков. Впервые же рынок Москвы переживает и строительный бум в высоком сегменте: до этого застройка элитными объектами происходила точечно, единовременно, и в таком объеме проекты не выходили.

«Во времена достаточно активного строительства новых ЖК классов премиум и элит в 2000-х годах покупатель еще тяготел к роскоши и размаху, большим площадям в том числе, — напоминает Юрий Щербаков. — Сейчас он стал более рациональным, ориентируется на Европу, не хочет лишних расходов, но и запросы к качеству объектов выросли. Площади перестали считаться признаком роскоши. Никому уже не придет в голову доказывать свой статус, демонстрируя 500-метровые хоромы».

Буду покупать молодым

Уменьшение цен (в валютном эквиваленте) на рынке и снижение бюджета покупки сказались на изменении портрета покупателя: квартиры могут себе позволить теперь более молодые люди. Именно они в премиальном сегменте выбирают квартиры-студии и малогабаритные двухкомнатные лоты, поясняет Екатерина Фонарева. Кроме того, окончательно выделился еще один новый сегмент — квартиры для пиджака: лоты, по формату близкие к гостиничным номерам с небольшой кухонной зоной, которые приобретаются как дополнительное жилье, например к загородному, с тем, чтобы иметь в центре города место для ночевки.

Еще одна ниша для девелоперов, в которой используется мелкая нарезка лотов, — комплексы сервисных апартаментов, предназначенные для кратковременного проживания и нацеленные на получение дохода для инвесторов. Здесь площадь лотов начинается от 30–31 кв. м. И хотя в последние годы покупательский спрос смещается в сторону семейной недвижимости, компактные квартиры и апартаменты по-прежнему остаются востребованными, говорит Денис Попов. Постоянными покупателями такой недвижимости остаются родители, которые приобретают их своим детям-студентам, в том числе в качестве стартовой площадки для дальнейшего обмена на квартиру.

Вот такой глубины

Покупатель элитной недвижимости не стал беднее или избирательнее: это подтверждает и растущий спрос, и большой выход предложения в подклассе deluxe в том числе, размышляет директор по маркетингу Insigma Group Кирилл Бортов. Однако предпочтения в отношении метражей квартир продолжают изменяться: самые востребованные в элитных проектах, например, Замоскворечья —квартиры площадью менее 100 кв. м (50% сделок в 2018 году; данные совместного исследования Insigma Group и Knight Frank). На квартиры площадью от 100 до 150 кв. м приходится 31% спроса (в 2016 году — 38%). При этом в Замоскворечье вдвое выросла доля сделок с квартирами площадью 150–200 кв. м. Оптимальный же баланс в проектах, по оценкам Дениса Попова, как правило, составляет 15–20% больших по площади лотов от общего объема. Но если до кризиса семейными считались лоты от 220 кв. м, то сегодня это уже может быть квартира площадью 180 или даже от 150 кв. м и с тремя спальнями.

Кроме того, по словам директора департамента по работе с девелоперами Savills в России Александры Синиловой, квартиры в целом стали не такими «глубокими»: здесь заранее распределяются места для хранения, а общие зоны стараются сократить до минимума. Если до 2008 года в проектах еще можно было встретить квартиры с площадью коридоров, составлявшей до 30% от общей площади, то сегодняшние проекты предлагают этот коэффициент в пределах 10%, перечисляет Александра Синилова. При зонировании жилого помещения теперь принято максимально разделять пространство на личное и гостевое, рассказывает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. В итоге в небольших лотах покупатели часто объединяют кухню и гостиную, делают изолированную мастер-спальню с собственными ванной и гардеробной.

«Гончар и Лобынцева»

«Ушли в прошлое бильярдные, сауны и вообще пространства непонятного назначения, но вот функциональные помещения, необходимые для нормального ежедневного быта, ценятся выше», — соглашается Юрий Щербаков. Кроме того, стало популярным использование квартир и апартаментов для так называемых family-офисов клубного формата — когда для собственника важно иметь возможность вести бизнес из дома и не тратить время на перемещения по городу, делится Екатерина Батынкова. В итоге, по данным Екатерины Фонаревой, за счет тренда на функциональность последние 3,5 года средняя площадь на рынке премиум-класса снизилась на 23% — с 132 кв. м в начале 2016 года до 101 кв. м к июлю 2019-го.

По высшему классу

Правда, как только девелопер начинает ужиматься в площадях и стремится увеличить количество квартир в комплексе, он рискует оказаться по качественным характеристикам уже в премиальном, а не элитном классе, полагает Юрий Щербаков. Директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева поддерживает: тенденция на сокращение средних метражей квартир элитного рынка достаточно спорна, а учитывать в общем объеме и в одном тренде полярно разные форматы (например, и небоскребы, и клубные дома) не совсем корректно. Однако во всех случаях ключевое значение теперь приобретает персонифицированный подход девелопера — от разработки индивидуального дизайн-проекта отделки до возможности объединения нескольких лотов.

На фоне сокращения средней площади квартир продолжает расти интерес к готовым отделочным решениям от девелопера, поддерживает Кирилл Бортов. Причем в deluxe-проектах востребованы и готовая отделка (с возможностью внесения изменений в дизайн-проект под клиента), и white box. Но чем выше сегодня готовность лота (отделка, проект интерьера, меблировка), тем лучше, считает Юрий Щербаков. «Раньше в элитном сегменте считалось, что покупатель располагает средствами на отделку по своему вкусу и ему действительно нравилось этим заниматься, что для многих было в новинку, — поясняет Щербаков. — Сейчас ценят свое время, уже не раз столкнулись с ремонтом и предпочитают делегировать этот процесс профессионалу».

Гостиная в апартаментах «ВТБ Арена парк»/ВТБ

Впрочем, уже сейчас тренд на сокращение площадей в элитном сегменте практически себя исчерпал, убеждены игроки. «Дальше квартирам особенно некуда сокращаться, — говорит Юрий Щербаков. — Элитная квартира не может быть площадью 32 кв. м, а премиальный формат, как мы уже сказали, предлагает и такой метраж». Единственный потенциал для снижения, по мнению Екатерины Фонаревой, — полный уход с рынка неликвидных объектов, которые находятся в реализации более трех — пяти лет. Однако для новых проектов тенденция сжатия уже утрачена: дальнейшее сокращение площадей может сказаться на комфорте проживания жильцов. В свою очередь, Екатерина Батынкова прогнозирует, что сегмент все же будет пополняться ликвидными предложениями небольших лотов, но — по более высокой цене квадратного метра.

Оставить комментарий