Краснокирпичные замки и дворцы а-ля Версаль могут продаваться годами, а мода и время больше не властны над покупателями загородных домов, убеждены эксперты
В конце XIX — начале XX века и до 1917 года предпочтения у заказчиков домов «за Москвой» были очень разными, рассказывает старший научный сотрудник Музея Москвы Денис Ромодин. Все зависело от типологии застройки: загородный особняк или дача. Но наиболее ярко архитектурные стили эпохи проявились в растущих в 1890–1910-х годах дачных поселках и деревянной архитектуре. Частично это диктовалось модой и популярным в 1900-е годы в Москве модерном. «Но в архитектуре загородных особняков долгое время были любимы и неоготика, и французский неоренессанс, и английский стиль XIX века», — перечисляет Ромодин.
Интерьер дома в поселке Некрасовский на Дмитровском шоссе/Penny Lane Realty
В СССР загородная архитектура была, скорее, функциональна, чем красива, в том числе из-за дефицита материалов, ограничений по строительству капитальных сооружений на садовых и дачных участках и, наконец, ограниченности в средствах. Среди дач выделялись лишь дома творческой и научной элиты, а также высшего эшелона власти. Например, в Архангельском, где проживали министры, содержались дачи Сталина, дома были более монументальными, в колониальном стиле, перечисляет руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Малиновский. «Они отличались от всех остальных — простых, деревянных, строившихся в том же стиле, что и дореволюционные дома, предназначенные для летнего отдыха, — продолжает Малиновский. — Самый известный проект, сохранившийся с тех пор, — «Жуковка УДП». Но если посмотреть на архитектуру, то она очень простая, незатейливая, в то же время это комфортные дома с приятной атмосферой».
Псевдодворянские гнезда
В девяностые годы прошлого века в России появляется возможность легально заниматься коммерцией, а на загородный рынок выходят первые клиенты с большими и шальными деньгами. Рядом с деревенскими домами и дачами с резными окошками вырастают будущие герои анекдотов — «замки» из красного кирпича. «Наверное, с большой долей иронии этот стиль можно было бы назвать готическим, но правдивее сказать, что люди, лишенные возможности ездить за границу, изучать европейские и западные образцы, просто реализовывали свои детские мечты из сказок, — отмечает Игорь Малиновский. — Впоследствии выяснилось, что многие функциональные вещи были не учтены, дома оказались дорогими в обслуживании. Таким образом, весь этот объем индивидуализированных, смешных построек встал на рынке мертвым грузом». Помещения тогда нарезались интуитивно, а архитекторы приглашались уже на готовую «коробку» — с тем, чтобы хоть как-то ее обыграть, говорит владелец архитектурного бюро Portner Architects Саша Лукич. По словам риелторов, большая часть вторичных предложений на Рублево-Успенском шоссе сегодня действительно относится к домам в стиле псевдодворянских особняков: владельцы уже построили для себя новое «правильное» жилье, а от старого, расположенного на дорогих участках, пытаются избавиться.
Дом в поселке Некрасовский на Дмитровском шоссе/Penny Lane Realty
На все четыре стороны
В конце девяностых и до середины нулевых строительством загородных объектов начали заниматься профессионалы. На рынок стали выходить коттеджные поселки с продуманной концепцией, неплохими архитектурными решениями и некоторым сервисом, главными в котором были и остаются охрана и центральные коммуникации. Впрочем, некоторые проекты загородных домов архитекторы рисовали буквально «на коленке», подглядывая в европейские журналы и на ходу адаптируя к российским реалиям, вспоминает Малиновский. «Частные собственники домов в сегменте от $10 млн для строительства привлекали иностранных архитекторов, и среди них вполне могли быть звезды, — рассказывает эксперт. — Но вот организованные коттеджные поселки возводились в основном с участием российских архитектурных групп. Некоторые застройщики, например Villagio Estate, создавали свои архитектурные бюро, которые разрабатывали множество проектов в едином архитектурном стиле».
Дом в коттеджном поселке «Сосновый бор» на Рублево-Успенском шоссе/Penny Lane Realty
Наигравшись в постмодернизм, московская архитектура примерно к десятым годам вошла в русло так называемой интернациональной архитектуры, размышляет Денис Ромодин. В итоге все эти годы растет спрос на функциональные и удобные дома современной стилистики, согласен Саша Лукич: с помещениями, ориентированными по видовым характеристикам, сторонам света, площадью, пропорциональной функциональному назначению, с большим объемом остекления и плоскими крышами. Архитекторы возрождают традиционные материалы — например, Тотан Кузембаев дал новую жизнь дереву, создав современную деревянную загородную архитектуру.
«Но в высоких классах в основном продается земля без подряда и с подведенными коммуникациями, — говорит Саша Лукич. — Масштабно же на загородном рынке строятся в основном таунхаусы, как правило, с низким качеством архитектуры. В премиум-сегменте возводятся микропоселки на три — пять домов площадью 0,7–1 тыс. кв. м по принципу shell & core, и это исключительно современная архитектура. Такие дома быстро находят своих покупателей. Строятся на продажу и индивидуальные дома премиум-класса на участках 0,5–1 га, площадью 1,5—2 тыс. кв. м, часто с бассейном и отделкой в современном стиле. Из этого можно сделать вывод, что предложение готовых качественных домов современной стилистики, функционализма и минимализма на рынке практически отсутствует».
Назад в будущее
В 2019-м никто из владельцев загородных домов не меряется количеством комнат, площадью участка или вычурным интерьером. Состоятельные москвичи уже успели несколько раз сменить загородный дом, устав содержать лишние площади, которыми не пользуются, рассказывает Игорь Малиновский. Потеряли актуальность и сауны, хранилища для шуб, бильярдные, залы для приема гостей — теперь все хотят получить максимум функциональных помещений при большом количестве спален на относительно небольшой площади. Саша Лукич добавляет: если заказчики строят загородный дом для себя, то пока доминирует спрос на квазиклассический стиль, в основном так называемый французский неоклассицизм — с мансардными крышами и упрощенным декором фасадов из натурального камня. К работе теперь привлекаются интернациональные команды. «Мы, например, работаем в премиальном сегменте, каждый год начинаем проект двух-трех домов площадью 2–5 тыс. кв. м. Наше бюро одно из немногих, не отдающих разработку проекта на аутсорсинг и работающих в одной команде с мировыми звездами интерьерного дизайна — HBC, Lazzaro Raboni, Kate Hume», — говорит архитектор.
Дом в поселке Солослово на Рублево-Успенском шоссе/Penny Lane Realty
Впрочем, по данным Savills в России, за последние пять лет объем первичного предложения на премиальном загородном рынке Подмосковья сократился на 40%. Однако пока покупателям есть из чего выбирать. Самым популярным направлением с начала 2019 года стало Новорижское шоссе — здесь было заключено около 76% всех сделок запада Подмосковья. Более четверти (28%) лотов продано в проектах на удалении 15–20 км от МКАД, тогда как 17% всех загородных объектов приобреталось в поселках на расстоянии до 15 км от МКАД. Средняя площадь загородного дома (коттеджа), согласно данным о заключенных сделках, составила 475 кв. м, таунхауса — 260 кв. м; размер земельного участка без подряда — 32 сотки. Наибольшим спросом пользовались объекты стоимостью от 45 млн до 60 млн руб., а также от 75 млн до 90 млн руб. — по 13% спроса соответственно.
Отделочные работы
По оценкам Savills, сегодня у покупателей востребованы коттеджи, таунхаусы и дуплексы с финишной отделкой. Но, несмотря на повышенный интерес клиентов к формату, количество таких лотов в премиальном сегменте невелико — всего около 50 домов с отделкой под ключ от застройщиков (что составляет около 6–7% всех экспонируемых лотов). Согласно данным последних сделок и запросов со стороны потенциальных покупателей, наибольшим спросом пользуются дома, выполненные в стилях классика, неоклассика, райтовский и минимализм, в светлых пастельных оттенках. Среди материалов отделки наиболее популярными остаются натуральный камень светлых тонов и штукатурка с цветным водоотталкивающим покрытием.
«Те, кто первый раз «выезжают» за город, стараются идти в сторону британского стиля, который является продолжением истинно классического направления: натуральный камень, кирпич, скатная кровля, большое количество ломаных линий», — перечисляет директор департамента по работе с девелоперами Savills в России Александра Синилова. Всеобщий курс на ЗОЖ все больше влияет на архитектуру — у загородных экоактивистов, например, снова популярны деревянные дома. Многие любят дагестанский камень — недорогой и красивый, тропическое дерево ироко и другие виды африканской древесины.
Дом в коттеджном поселке «Николина Поляна» на Ильинском шоссе/Penny Lane Realty
Большое внимание теперь уделяется работе со светом, мелкими элементами, деталями декора и акцентами, указывают в Savills. Огромное панорамное окно, камин, необычная лампа, цветок, диван — что-то особенное, что собирает вокруг себя весь остальной интерьер. На первый план выходят лестницы, а также «вещи с историей». «Ушли в прошлое колонны, пилястры, избыточный декор и тяга к украшательству, — соглашается партнер и руководитель Ai Group (объединяет архитектурное бюро Ai-architects, строительную компанию Ai-construction и производство Ai-manufacture) Иван Колманок. — Во многом это обусловлено курсом на ответственный подход к природе, экологии, разумное потребление. Все чаще заказчики просят нас вписать строение в окружающий ландшафт, учесть особенности рельефа. Сделать это удается за счет форм и материалов — природных текстур, натуральных цветов, большой площади остекления».
