Больше не модно: от чего отказываются застройщики и покупатели элитного жилья

0
Spread the love

Парк обязательных и необязательных опций в сегменте элитного жилья продолжает меняться: клиентам больше не нужны шубохранилища, сигарные салоны, вычурный ландшафтный дизайн, библиотеки и бассейны с прицелом на олимпийские рекорды

В конце 2000-х — начале 2010-х на рынок выходило довольно много проектов в формате клубных домов, вспоминает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. Это объекты с совсем небольшим количеством квартир — по классификации риелторов, клубный дом не мог включать в себя более 40 лотов. В итоге застройщики развивали разнообразную внутреннюю инфраструктуру, доступную только резидентам: бассейны, тренажерные залы, холодильники для хранения шуб, библиотеки. Опции требовали существенных затрат на эксплуатацию, при этом далеко не каждый житель дома ими пользовался. 

С развитием фитнес-центров это особенно сказалось на домашних спортклубах, указывает Батынкова. Исчезли и кажущиеся сегодня совсем странными опции вроде мини-зоопарков: в свое время такой объект с ламами, оленем, енотами и кроликами был открыт, например, в комплексе «Золотые ключи», рассказывает региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. Канул в Лету и «фейс-контроль» — когда претенденты на проживание проходили предварительное собеседование и «одобрение» со стороны девелопера перед покупкой.

ЖК «Золотые Ключи-2»/Василий Кузьмиченок/ТАСС

Все это, впрочем, не отменяет сохраняющейся специфики почти всей застройки нулевых — с избыточными площадями квартир с большим количеством непонятных вспомогательных помещений, вычурной архитектурой, смешением стилей, перечисляет Екатерина Батынкова. В проектах было использовано много элементов, которые очень быстро стали непопулярны: мансардные квартиры с небольшими окнами в крыше, огромные остекленные зимние сады с непродуманной системой удаления осадков, острые углы в помещениях и многое другое. Около десяти лет назад рынок также переживал мягкий бум ландшафтного дизайна с привлечением зарубежных дизайнеров, вспоминает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Но нельзя сказать, чтобы и это прижилось: создание дизайна и, главное, его поддержание почти всегда наталкиваются в России на отсутствие специалистов с необходимой квалификацией.

Не клубный пиджак

Застройщики больше не стремятся сделать из жилого комплекса закрытый клуб, резюмирует Халин. Кроме того, элитное жилье в принципе значительно эволюционировало: от гигантомании рынок перешел к прагматизму, соглашается управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. «Если говорить о тех же современных клубных домах, то для них, как правило, теперь достаточно охраны и консьерж-сервиса, ведь дополнительные опции закладываются в эксплуатационные платежи и, соответственно, ложатся на плечи жильцов», — поясняет Попов.

Впрочем, со всеобщей цифровизацией в прошлое уходят и некоторые услуги консьерж-сервисов, говорит Батынкова. «Мы в своих новых проектах закладываем систему «Умное здание», которая совместно с системой «Умный дом» позволит жильцам быть всегда на связи как с эксплуатирующей организацией, так и с большинством внутридомовых и внешних сервисов. На рынок пришло новое поколение покупателей, и хотя основными бюджетодержателями по-прежнему остаются клиенты среднего и выше среднего возраста, новые покупатели  влияют на ситуацию. Для них важен комфорт и экономия времени — в итоге набирают популярность разнообразные коворкинги, каршеринг, доставки и онлайн-сервисы», — отмечает эксперт.

Пентхаус на Иваньковском шоссе/Олег Лозовой

Однако в масштабных проектах комплексной застройки и сегодня можно встретить обширный набор сервисов, рассчитанный не только на жильцов, но и на внешних посетителей, указывает Денис Попов. Например, богатой инфраструктурой отличаются «Садовые кварталы» и «Вишневый сад», в стилобатной части которого представлены частный детский сад, фитнес-центр с бассейном и другие опции. В элитном квартале I’M жителям предлагается такой необычный сервис, как Clubhouse, который дает возможность отмечать семейные праздники или проводить деловые встречи не выходя из дома. Это помещение площадью 250 кв. м, включающее кабинеты, библиотеку, зал для переговоров или банкетов, домашний кинотеатр. 

В ЖК «Резиденция Тверская» жителям апартаментов предоставляется услуга valet-parking: парковщик забирает у входа машину подъехавшего владельца апартаментов, паркует ее на стоянке, а в нужное время подает автовладельцу. В жилом комплексе «Андреевский», который ориентирован на семейное проживание, холл поделен на две зоны — детскую и взрослую. В первой спланированы игровые центры и классные комнаты, во второй — фитнес-центр, массажный кабинет, сигарная и бильярдная. При этом вся инфраструктура рассчитана только на жителей дома. Кроме того, одним из трендов последних лет стало появление на рынке апартаментов с сервисным обслуживанием от мировых лидеров гостиничного бизнеса, напоминает Денис Попов: например, в комплексе «Новый Арбат, 32» владельцам апартаментов предоставляется пятизвездочный сервис от международного гостиничного оператора Marriott.

Кабинет в жилом комплексе Clubhouse/Contact Real Estate

«Но в связи с ограниченностью площадок в центральной части города на первый план выходят, конечно, проекты КОТ, в рамках которых, в отличие от квартальной застройки первого десятилетия этого века, каждый элемент требует проработки, — прогнозирует Екатерина Батынкова. — Это и система внутридворовых и межквартальных потоков жителей и автотранспорта, и системы уборки территории и мусороудаления, и детская инфраструктура (ДОУ и школы), игровые и спортивные площадки и многое другое. Поэтому такие элементы, как места для сбора мусора внутри двора под окнами жителей или парковки вдоль внутренних проездов, окончательно уйдут в прошлое».

Входите группой

На рынке, впрочем, есть и нерушимые опции — например, входная группа, отделке и обустройству которой застройщики продолжают уделять особое внимание, констатирует Халин. Покупатели по-прежнему ценят просторные, отделанные дорогими материалами входные группы, где имеются вспомогательные помещения, например комната для колясок, диванная группа, представительский санузел. По оценкам Savills, на создание входной группы тратится до 10% всего бюджета, который выделяется на строительство дома. Есть и модные опции: так, в проекте The Mostman, помимо основных лифтов, застройщик предусмотрел подъемник для отделочных материалов. Его впоследствии возможно использовать для вывоза мусора. 

Входная группа в «Театральном доме»/«Галс-Девелопмент»

В том же проекте The Mostman имеется закрытый двор-патио — всепогодная лаундж-зона, где жильцы могут проводить время за бокалом вина или чашкой чая. Еще один из трендов последнего времени — раздельные зоны для обслуживающего персонала и для жильцов: различные сервисные коридоры, отдельные лестницы, по которым перемещается обслуживающий персонал. В частности, в проекте BVLGARI Hotel & Residences Moscow все обслуживание жилых резиденций будет производиться с использованием специальных сервисных коридоров.

Материальный мир

Если еще четыре года назад на долю элитных квартир и апартаментов с отделкой приходилось менее четверти предложения, то сейчас, по данным Colliers International, большая часть (53%) предложения комплектуется с чистовой или предчистовой отделкой. Под влиянием тренда по увеличению эффективности планировок доля крупногабаритных квартир (свыше 140 кв. м) снизилась в структуре предложения в 1,5 раза, а средняя площадь лота упала на 30%. Кроме того, если 10–15 лет назад значительную часть покупателей элитных лотов составляли инвесторы, то сейчас их доля снизилась до уровня 5–10% — основной клиент на рынке покупает жилье под собственные нужды.

«От идеи «сделай сам» отказывается все больше застройщиков, а спрос подталкивает к тому, чтобы выходить на рынок с продуктами вайт-бокс или под ключ, — сообщает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков. — И сервис по-прежнему очень востребован, при этом начинка комплекса может быть разной. Например, если на загородном рынке людям уже не везде нужны фитнес-центры в поселке, то в городе это будет плюсом».

ЖК «Андреевский»/Contact Real Estate

Кроме того, с развитием электротранспорта наличие зарядных станций для электромобилей в подземных паркингах станет повсеместной практикой, уверена Екатерина Фонарева. Обязательной опцией в перспективе будут и приборы с автоматической отправкой показателей счетчиков коммунальных услуг. «А в одном из элитных домов установлены лифты такой современной модели, что обслуживающий персонал только начинает проходить тренинги в России, — рассказывает Дмитрий Халин. — Сама их установка и наладка осуществлялась специалистами из-за рубежа. Тем не менее застройщик смотрит вперед: эти лифты явно сохранят свою актуальность гораздо дольше, чем если бы он установил прошлогодние или еще более старые модели. И еще один элемент, к которому опять-таки очень придирчиво и критично относятся сегодня покупатели элитных лотов, — производитель окон. Если застройщик действительно хочет получить максимально возможную цену в проекте, то на подобных опциях экономить точно нельзя».

Оставить комментарий