Любят счет: как сэкономить на покупке элитного жилья в 2020 году

0
Spread the love

Элитный сегмент оставался последним бастионом рынка недвижимости, где экономить было не только не принято, но считалось даже неприличным. Все изменили два кризиса, новые поведенческие модели в обществе и выход на рынок следующих поколений покупателей

В девяностые и нулевые годы способы сэкономить на элитном жилье, как и весь рынок, были весьма своеобразными. Одним из самых распространенных, например, долгое время оставался выкуп коммуналок в центре Москвы, вспоминает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. Эти квартиры и стали первым элитным жильем: их можно было быстро отремонтировать и выгодно сдать в аренду или перепродать — доход исчислялся сотнями процентов. В нулевые годы покупатели элитной недвижимости также начали активно использовать ипотеку как кредитное плечо, которая была очень выгодна в период роста цен, сообщает Попов.

Высокобюджетная недвижимость оставалась привлекательной для инвесторов довольно долго. Покупатели выбирали лоты на фоне постоянного роста цен в этом сегменте, и их доля могла составлять до 15–20% в зависимости от объекта, рассказывает региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. Для таких клиентов основной целью было сохранение средств или сдача объекта в аренду, а чем больше площадь — тем выше бюджет. 

Однако одним из самых успешных для желающих сэкономить и «выгодно вложиться» был период на стыке 2014 и 2015 годов: цены на объекты с рублевым ценообразованием росли кратно меньшими темпами, чем рост курсов, резюмирует директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. Уже после кризиса 2014-го элитный сегмент наводнили «полезные» акции от застройщиков: к примеру, в 2017 году при приобретении премиального апартамента в ЖК Neva Towers покупатели получали в подарок автомобиль BMW, а по акции в конце 2018 года — Mercedes C Сlass и машино-место в подарок, делится Екатерина Фонарева. Тогда же случился первый бум инвестиций в апартаменты, которые традиционно были дешевле квартир в среднем на 10–15%. 

На наших глазах

Несмотря на то что покупатели элитного жилья не любят на себе экономить до сих пор, предпочитая покупать лучшее, некоторую выгоду теперь хочет получить любой клиент, убежден управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Долгие годы самым понятным и распространенным способом экономии оставалась покупка элитной новостройки на начальной стадии строительства либо вообще до начала строительства, когда застройщик в режиме закрытых продаж предлагает заключить первые сделки по самой выгодной цене. Отчасти — для того, чтобы протестировать рынок, отчасти — чтобы получить деньги на строительство.

Еще один любимый клиентами способ сэкономить — купить в конце квартала и года, когда застройщики закрывают план продаж и предоставляют хорошие скидки, делится Денис Попов. Застройщик готов идти навстречу и в случае, если объект слишком долго строится или в локации есть серьезная конкуренция. Кроме того, скидки и акции могут быть связаны с этапами строительства, которые требуют больших финансовых вложений, — например, с закупкой отделочных материалов, перечисляет Дмитрий Халин. Выгода для клиента в такие периоды может измеряться десятками процентов.

Вид на Остоженку/Олег Лозовой/РБК

Впрочем, практически все механизмы экономии жилья теперь продиктованы сменой поколений покупателей и их требованиями, констатирует Екатерина Фонарева. Все чаще основными клиентами выступают миллениалы, для которых важно, чтобы жилье было, прежде всего, оптимизировано и функционально. Отсюда два ключевых тренда — снижение средней приобретаемой площади лотов и увеличение доли жилья с отделкой. Первое, по словам Фонаревой, связано с отказом от тех самых мертвых зон и лишних неработающих площадей. За последние годы средняя приобретаемая площадь сократилась более чем на 30% и по итогам третьего квартала 2019 года составила около 110 кв. м. Жилье же с отделкой выступает не прямой финансовой экономией, а, скорее, экономией времени и сил на ремонт и заселение. Если в 2011 году высокобюджетные проекты реализовывались только «в бетоне», то к концу 2019-го доля лотов с отделкой составляет более половины элитных московских жилых новостроек.

Время second hand

Что касается вторичного рынка, то здесь одним из главных способов сэкономить еще долгое время будет старый добрый торг. «Хорошо, если покупка недвижимости ведется с помощью грамотного брокера — он хорошо знает рынок, а также выявит недочеты квартиры, за счет чего сумеет мотивировать собственника на снижение цены», — поясняет Денис Попов. На рынке в целом представлено множество экспонируемых годами предложений, по которым продавец вроде бы не намерен торговаться, но рано или поздно ему могут срочно потребоваться деньги, поддерживает Дмитрий Халин. 

Впрочем, привлечение хорошего брокера работает и с первичным рынком: в этом случае клиенту предложат не конкретные условия по одному проекту, а сделают выборку и проконсультируют по тому, что происходит у нескольких застройщиков, которые предлагают конкурирующий продукт. Еще один способ экономии — косвенный: длительная рассрочка от застройщика по оплате, которая может составлять от шести месяцев до нескольких лет до завершения строительства. Таким образом, нет необходимости сразу использовать деньги на покупку, можно оставить их на депозитах, получать доход в течение периода строительства, в итоге тем самым заплатив зафиксированную сумму по рассрочке, получить еще и выгоду в виде процентов, начисленных на депозиты. Однако наиболее осторожные покупатели предпочитают готовое предложение фьючерсам, стараясь обезопасить вложения от возможных недостроев или задержек строительства.

Живые и теплые

Впрочем, «невероятно большие скидки», по словам Екатерины Батынковой, все-таки перестали работать. «Рынок живой и динамичный, сделки в разных сегментах идут довольно хорошо, нет застоя или кризиса, о которых говорили после 2014 года, — поясняет Батынкова. — Тогда клиентам могли предлагать объект и с 50%-ной скидкой. Сейчас размер скидок в среднем по рынку сформировался. И если это качественный объект, то желающих будет действительно много: в элитном сегменте клиенты наименее подвержены снижению доходов. Увидев в 2020 году такие сверхпривлекательные скидки, задумайтесь. Возможно, объект серьезно завис в продаже, и неспроста». 

Желающим заплатить меньше, но жить хорошо стоит учитывать усиливающийся тренд децентрализации элитного строительства, убеждена Фонарева. В компании рекомендуют обратить внимание на проекты, которые расположены за чертой «золотой мили» — в районах Дорогомилово, Замоскворечье и Пресненский, где основными драйверами спроса выступают развитая инфраструктура, высокая транспортная доступность, большое количество парковых зон и, конечно, более низкая цена квадратного метра. 

«Границы ЦАО сегодня — это административная условность, — соглашается коммерческий директор Московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов. — И если при покупке элитного жилья для вас актуальна экономия, то можно сэкономить как раз на престиже локации: выбирать проект, максимально подходящий по потребительским характеристикам, но в более доступном месте, вне исторических улиц и знаковых мест. Приоритет следует отдавать тем параметрам, которые непосредственно влияют на качество жизни — площадь объекта, его техническое оснащение, удобство планировок, благоустройство внутренней территории, насыщенная инфраструктура, транспортная доступность». 

Вид на Кутузовский проспект/ТАСС

Работающими в 2020 году останутся покупка недвижимости на этапе закрытых продаж, индивидуальные договорные скидки — если раньше застройщики диктовали свои условия, то сейчас на фоне повышения конкуренции они стремятся предложить максимально выгодные варианты. Рынок продолжит дрейфовать в сторону квартир с отделкой от девелопера, а также отказа от ненужных объектов инфраструктуры со стороны застройщика (и, как следствие, снижения эксплуатационных расходов). 

«Платежеспособный спрос в сегменте элитной недвижимости все-таки ограничен, а конкуренция между проектами продолжит усиливаться, — резюмирует Василий Фетисов. — В следующем году ожидается выход на рынок не менее десяти новых адресов, что серьезно обострит борьбу за покупателя. В этих условиях девелоперы проектов, которые застоялись на рынке или в которых не проданы лоты нестандартных форматов (двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с патио), готовы будут пойти на ощутимый дисконт или предложить бонусные опции, например бесплатную отделку». Если части денег не хватает, в 2020-м стоит всерьез рассмотреть ипотеку на небольшой срок: ставки уже достигли комфортных значений и продолжают снижаться, поэтому скидка за 100%-ную оплату вполне может покрыть переплату по краткосрочному кредиту, прогнозирует Фетисов.

Оставить комментарий